本案是否适用合同法之定金罚则？

   2007年2月8日,王某欲购买萍乡市某房地产开发有限公司（以下简称某房地产公司）开发的坐落于萍乡市北桥金锣花园A型508号四室两厅两卫商品房一套,并于当日向某房地产公司交纳人民币10000元, 某房地产公司当即开具了一张“A型508购房定金10000元”收款收据一张给王某,并在收款收据的背面注明“买受人须在2007年3月7日前来公司签订购房合同,缴房款。否则视为违约,定金不予退回,房子出卖人可以另行出售”。同年3月, 某房地产公司打电话约王某签订购房合同,王某以资金未收回为由要求推迟一个月。同年4月, 某房地产公司再次打电话给王某,王某以其朋友未及时归还借款,致使其无钱购买商品房为由,要求某房地产公司返还其交纳的10000元, 某房地产公司拒绝返还,为此引发纠纷而诉至法院。

【争议】

   对本案的处理有两种意见。第一种意见认为，王某为购买某房地产公司的房屋，交付人民币10000元应属于双方订立购房合同的定金。后因王某未按约定与某房地产公司签订购房合同，王某应无权要求返还定金；第二种意见认为，王某与某房地产公司并未签订定金的书面协议，某房地产公司单方面开具的定金收据不能作为定金的依据，应当支持王某的诉讼请求。

【评析】

   笔者同意第一种意见。理由如下：

   一、王某为了购买某房地产公司的房屋,向某房地产公司交付10000元，某房地产公司向王某开具了10000元的定金收据。双方虽没有再订立书面的定金条款，但王某接收收据时并未提出异议，可以认定该收据内容系双方自愿接受。该10000元是双方欲签订购房合同的定金，属于立约定金，具有担保性质。

   二、根据《中华人民共和国合同法》第115条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。若系某房地产公司的原因未签订购房合同，某房地产公司则应双倍返还定金；反之，若系王某的原因未签订购房合同，王某则无权要求返还定金。本案王某系自己的原因致使购房合同未与某房地产公司签订,依法应承担相应的缔约过失责任,故无权请求返还定金。

作者：萍乡市中级人民法院 李建华 袁进平