承租人能否以承租屋为违章建筑要求返还已付租金？

【案情】
2007年8月，王某将其未经审批擅自搭建的店面出租给刘某，双方约定租期两年，月租金1200元，租金共计28800元。2009年8月，店面到期，刘某以王某出租的店面为违章建筑，租赁合同为无效合同，要求王某返还其已付的租金28800元。双方遂起争执。

【分歧】

承租人能否因承租屋为违章建筑，以租赁合同无效为由要求出租人返还已付租金吗？

第一种意见认为，王某将违章搭建的店面出租给刘某，该租赁合同依法无效，出租人依法应返还依据无效合同取得的财产。因此，王某应返还刘某两年交付的租金28800元。

第二种意见认为，王某和刘某达成的租赁合同确实无效，双方依法应返还依据无效合同取得的财产，刘某除了要向王某返还承租的店面外，还应返还其占有店面期间所获得的占有利益，该占有利益在本案中已量化为相应的租金，该租金刘某已先行支付，刘某无权要求王某返还上述款项。

【管析】

笔者同意第二种意见。

本案涉及到两个问题，一是将违法搭建的店面予以出租的行为是否有效？二是合同无效后已付的租金是否应予返还？

一、将违法搭建的店面予以出租的行为是否有效？财产所有权的取得，不得违反法律规定，违法建筑因其建设行为的违法性，不能产生设立物权的法律效果，建设人因此不能享有违法建筑的物权权益。对于自己不能享有物权权益的违法搭建店面进行出租的行为必然是无效的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和第三条对此也分别对此也予以了规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。

二、合同无效后租金是否应予返还？依照无效合同的处理原则，合同双方应各自返还依据无效合同取得的财产。那么，出租人是否应返还承租人已交付的租金呢？笔者认为，合同虽然认定为无效，但对于承租者实际占有承租物期间的占有利益，承租者也是应该返还给出租者的。而出租者虽然不能取得违法搭建店面的所有权，但并不妨碍其基于占有所应享有的占有利益。在审判实践中，占有利益一般量化为房屋租金。正因如此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”从中可见，即使租赁合同无效，法律也未剥夺出租人所应享有的房屋占有利益，既然可以参照合同约定的租金标准来衡量房屋占有使用费。那么，对于承租人以合同无效为由要求返还已交付的租金，一般不会被支持。

综上，王某将违章搭建的店面出租给刘某，租赁合同依法无效，因刘某已实际占有店面两年，除了要向王某返还承租的店面外，还应返还其占有店面期间所获得的占有利益，该占有利益在本案中已量化为相应的租金，因此，刘某无权要求王某返还28800元租金。

作者：新余市中级人民法院 甘致易