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续签租房时需要注意哪些问题?

发布日期:2024-03-04    作者:陈莲花律师

案例分享
小曾在南平市建阳区租赁一套单身公寓,签订了为期一年的房屋租赁合同,合同就租金、租期、违约责任等内容进行了相关约定。合同期满后双方没有续签新合同,但小曾一直住在公寓里,也按时缴交房租。小曾现因工作变动想要退房、退押金。房东不肯同意,表示应按续租一年计算租期,合同还没到期,根据合同约定,提前退房是违约,要没收小曾的押金……
问与答

1、合同到期未续签书面合同,双方的权利义务是否按原合同?
答:根据《民法典》第七百三十四条规定:“租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。”当房屋租赁合同到期,承租人继续使用房屋且支付租金,而出租人没有异议且接受租金,即可以推定双方有继续履行租赁合同的合意。双方签订的原房屋租赁合同依然有效,双方均受原租赁合同的条款内容约束,但合同租赁期限变更为不定期。

2、转为不定期租赁合同后,承租人可以随时要求解除租赁合同吗?
答:一般情况下,租赁合同有约定租赁期限的应当遵守,不得随意解除。但对于不定期租赁合同,法律规定当事人可以随时解除合同。但应该在合理期限之前通知对方,即对任意解除权进行了相应的限制。对于合理期限的具体时间范围,可双方商议确认,有约定从约定,没有约定可以适用习惯,但不得违背公序良俗。

3、承租人提出解除租赁合同,能否退押金?
答:在租赁合同中押金的作用,一是担保承租人在承租期间妥善保管、使用租赁物,如果造成损害,确保出租人能够及时获得赔偿;二是为了担保承租人不拖欠在租赁期间所产生的水电费、卫生费、物业费等费用。对于定期的租赁合同来说,承租人提前解除租赁合同,有可能构成违约而被扣除押金。对于不定期租赁合同,当事人享有随时解除合同的权利,但要在合理通知期限之前通知对方,此种行为不构成违约,不会因此扣除押金。如果承租人给租赁物造成损害,欠缴相关费用,违反合同约定的其他条款,那么则有可能被扣除押金。
相关法条

《中华人民共和国民法典》第563条规定:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。
第703条规定:租赁合同时出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
第704条规定:租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第707条规定:租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。
第730条规定:当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁;当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。
第734条规定:租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。

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