我国物权法实施问题研究——论《物权法》颁布后最高额抵押的变化

【论文提要】

最高额抵押权是为了适应市场经济条件的需求而产生的，它以交易便利、效率高等优势，广泛的运用于大宗型买卖，至今已有百余年的历史。最高额抵押权是一种特殊的抵押权，与普通抵押权 的从属性相比较，其具有显著的独立性，仅限制于对不特定债权的担保，合同内容的变更也受到限制，同时债权需要预先约定的最高限额，且都是适用于一定期限内连续发生的债权。进而对比了《物权 法》颁布前后最高额抵押权的变化，对最高额抵押权的内容进行了更新，扩大了最高额抵押的担保范围，修正了最高额抵押的主合同债权可以有条件转让的规定，还具体明确规定了最高额抵押担保债权 的确定范围，列举出详细的被担保债权范围的种类。本文力图通过对比来了解最高额抵押权的制定宗旨，以便更好的运用到实践中。

全文共9700字。

【关键词】最高额抵押权；特殊性；担保范围；有条件转让；债权的确定范围
【以下正文】

《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）在经过七次审议稿后，于2007年3月16日，十届全国人大五次会议以高票通过物权法共5编247条，并于2007年10月1日起实施。日前最高人民 法院公布《民事案件案由规定》，将于2008年4月1日起正式实施，根据这一规定，物权类纠纷被列为一级民事案件案由。从这些方面我们不难看出，国家、人民对物权的高度关注，迫切希望用法律来能 规范我们的生活，保护私有权利不受侵犯。

早期的担保物权是随着市场经济的迅速发展而广泛的运用于我们的生活，以其作为客观性的信用手段和债权的保全及优先受偿的机能，从而实现其确保债务得以清偿的作用，这是担保物权的社 会作用。从功能上说，担保物权已经从传统的保全性的担保方式，向积极和正面的社会融资性的担保方式发展，而最高额抵押制度则是此发展过程的重要标志性立法成果。随着我国社会主义市场经济体 制的逐步建立和完善，促进资金融通和商品流通的要求日益迫切，为满足此种要求，我国在1995年制定《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）时，大胆地引进了最高额抵押制度，但鉴于当 时的背景，最高额抵押制度仅有四条，只是对最高额抵押的定义、适用范围、主债权的禁止转让、法律适用等作出了规定，这无疑会影响最高额抵押制度价值的充分发挥。尽管《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（2000年12月13日起实施）对最高额抵押制度作了补充规定，但该制度仍是不健全的。2007年我国颁布了《物权法》，其中对最高额抵押权的具体规则予以 确定，可能用五条规定来确立最高额抵押权的具体规则略显粗糙，但是总体上看并没有太大问题，可以予以维持，至于以后运转是否和谐尚需要实践的检验。
一、最高额抵押概述

所谓最高额抵押就是为债权人在将来一段时间内连续发生的债权所提供的预定的范围内的抵押担保，该预定的范围表现为以担保的最高额抵押来确定，无论将来发生的债权额最终有多少，在特 定的财产所设定的抵押中，只为担保的最高债权额，超过此限制的债权额部分，将成为无担保的债权。针对这种特殊的抵押形式，《物权法》设立了专章进行规定，它是现代民法的一项特殊的抵押制度 。打个比喻就是法律允许甲方和乙方签订一个“一揽子”协议，比如合同中约定甲方提供厂房作为抵押物，担保其在一段时间内所有购货合同产生的债权。但这个抵押物所担保的债权额是受一定限制的 ，即双方当事人必须在抵押合同中明确约定债权的最高数额，且须到专门的登记机关进行登记。比如刚才提到的例子，甲方和乙方约定厂房担保的最高数额为100万，担保期间为12个月，在12个月后，双 方当事人结算时，发现甲方总共欠乙方 150万的货款，那么在乙方实现抵押权时，只能就其中作为担保债权的100万享有优先受偿权。[1]

《物权法》为什么会规定最高额抵押呢？其一，最高额抵押有利于简化交易程序，提高交易效率，降低交易成本。在商业交往公司与银行、商品生产商与销售商之间经常形成连续不断的长期交 易关系。按照普通的抵押制度，当事人若要使每项交易都获得抵押担保，就需要每次分别设定抵押，并办理抵押物的选择、评估、登记等一系列手续，这使得交易程序相当繁琐，效率低下，而且交易成 本较高，这种方式显然不符合现代交易中所追求的高效迅捷的价值取向。而通过设立最高额抵押，就避免上述情况的发生，有效的解决抵押权连续设定中繁杂的程序问题，为当事人之间长期的、反复的 商业交易提供充分的保证和有力的支持。其二，最高额抵押有利于维系商业伙伴之间持久、稳定的信用关系。当事人在长期的商业往来中，相互之间已有稳定的信赖关系存在，客观上往往无需每次分别 设定抵押，而最高额抵押制度的产生，又进一步为当事人之间建立稳固、顺畅的经济关系和信用关系提供了便利条件，既提高了交易效率，又增强了交易安全。由此可见，最高额抵押是随着社会经济生 活的发展而形成的，设立最高额抵押以后，合同双方当事人就不必再为每一笔交易去办理抵押、登记等手续，即可为债权人的债权提供担保，为交易提供方便，无形中节省了大量的人力、物力、财力， 促进着社会的进步。

不仅我们国家，其他国家同样也有关于最高额抵押制度的规定，最高额抵押制度萌芽于1804年《法国民法典》第2123条，1896年的《德国民法典》第1190条规定了近代典型的最高额抵押权制度 。《法国民法典》第2148条对此都有规定。日本民法虽然没有规定最高额抵押，但很早就得到了司法判例的承认，在1971年修订时增设了专节共21条，详尽规定了最高额抵押，正式把最高额抵押纳入法 典。瑞士、意大利的民法也均有条文规定最高额抵押。我国台湾地区于1954年以行政命令的形式推行该项制度，收到良好效果，并在1962年台令民字第0791号法院判决中承认了最高额抵押权。[2]
二、最高额抵押的特殊性

最高额抵押与普通抵押一样，都是以一定的财产在不转移占有的情况下，作为债权的担保，在债务人不履行债务时或者发生当事人约定的抵押权实现的情形时，债权人有权依法对该财产折价或 者以拍卖、变卖财产的价款优先受偿。相对于普通抵押，最高额抵押具有明显的特殊性。

（一）最高额抵押是对不特定债权的担保

最高额抵押是为将来可能发生的一系列债权所提供的总括性的担保，是高度抽象化的担保，因此，其所担保的不是已经发生的特定债权，而是在当事人之间经常交易的前提下，将来可能发生的 不特定债权。最高额抵押权是担保将来债权的，其所担保的债权将来是否发生、债权类型是什么、债权额是多少等都不确定，主债权在最高额抵押设立之后至决算期届满之前的期间里可以随时变更。最 高额抵押设定时，不以主债权的存在为前提，是典型的担保将来债权的抵押权，其所担保的债权仅限于一定范围内和一定期间内可能发生的债权，允许主债权在一定期间内，在最高额度内连续发生，这 正是最高额抵押的根本优势所在，而且恰恰是主债权的不确定性构成了最高额抵押的中心点。一旦决算期届满，无论在此前主合同债权的个数与金额是多少都立即被数字化、固定化，债权额或者在最高 数额以内，或者在最高数额以外，也可能正好等于最高数额，还可能为零，但不论是哪种情况，有一点是共同的，即主债权额在决算期届满时得到了确定。

最高额抵押权不同于一般的为将来债权担保所设定的抵押权，为将来债权作担保的抵押权有两种情况：1.为将来生效的特定的债权作担保，例如，为担保附停止条件的债权而设定的抵押权；2. 是为将来发生的不确定的债权作担保。只有后一种情况才属于最高额抵押，因此可以说，最高额抵押是为将来债权担保的典型形式。[3]

（二）最高额抵押具有一定的独立性

传统民法理论认为，抵押权作为担保物权的一种，是一种从权利，普通抵押权即具有典型的从属性，在主债权转移时，抵押权也随之转移，在主债权消灭时，抵押权亦随之消灭，二者存在着不 可分离的主从关系，没有主债权的抵押权是不可想象的。而最高额抵押却具有相对的独立性，其设定不以主债权的存在为前提，也不能随某一债权的消灭而消灭。

最高额抵押所担保的是特定基础关系上发生的债权。最高限额也被称作框子和盒子支配权，该框子中所包含的，即是最高限额，由基础关系（长期的购货合同）所产生的债权，都可以从框子入 口进入，但要受框子的约束。很显然，设定最高额抵押的作用在于担保将来才产生的债权，是对担保物权从属性的一种违背。

（三）最高额抵押合同内容的变更受到限制

根据《物权法》第二百零五条规定“最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不 利影响”。在最高额抵押合同订立后，当事人可以对合同的内容进行变更，如果变更内容无碍于其他抵押权人权利的行使，则无须征得其同意；而若变更内容有碍于其他抵押权人权利的行使，则非经其 书面同意而不发生法律效力，这种变更是无效的。举个例子说，甲方原来以价值300万元的厂房为乙方在200万元的最高额度内设立了抵押，这样厂房还会剩余有100万元的价值，接着甲方又以其为抵押物 向银行贷款100万元。后来甲方和乙方约定变更最高债权额，将200万元提高到300万元。合同期届满后双方通过结算，发现甲方一共欠乙方250万元。那么如果合同没有变更，乙方只能就抵押物200万元的 价值优先受偿，但是合同内容变更后，乙方可以就抵押物250万元的价值优先受偿，然而银行只剩下50万的可用债权，这显然对银行是不利的。因此这种变更是对其他抵押人不利所以是无效的。假若结算 后，发现甲方实际欠乙方150万，那么这种变更对银行并无影响，则这种变更是有效的。

（四）最高额抵押担保的债权限于预定的最高限额

所谓最高限额，是指抵押权人基于最高额抵押权所得优先受偿债权的最高限定数额。因为最高额抵押权所担保的债权是在基础法律关系而不断发生的不特定债权的前提下，因此双方必须约定一 个最高限额为其担保范围。但此最高限额，非指最高额抵押中实际发生的债权额。实际债权额发生多少须待决算期到来时才能确定，在不确定之前，担保债权额可以增减变动。在确定之时，债权额超过 最高限额，超过部分不在担保范围内，如债权额少于最高限额，则以实际的债权额作为其担保额。换言之，最高债权额实际上也为抵押人设置了风险的限制，即抵押人仅对该最高限额范围负担保责任， 无论将来发生的债权数额有多少，都不能超出这个限制。[4]

最高额抵押的最高限额，由债权人和抵押人协商确定，当事人也可以对此内容予以变更，但《物权法》第二百零五条对被担保的债权确定前，合同内容的变更进行了限制。因为当事人变更抵押 担保的最高限额，对其他就抵押物享有权益的人有相当的影响，若不限制抵押人和债权人协议变更最高限额，对后顺序的抵押人或其他担保权人不公平，因此如果抵押人和抵押权人变更抵押担保的最高 限额的，应当征得后顺序人的抵押人或者其他担保权人的同意，或者不得损害后顺序人的抵押人或者其他担保权人的利益。

综上所述，最高额抵押是一种特殊的抵押，当事人在抵押合同中应做特别的约定，如果当事人在抵押合同中仅规定了抵押，而并没有特别的规定最高额抵押，只能认为设立了一般抵押。最高额 抵押与普通抵押相比较，具有特殊性，特别在我国《物权法》实施后，我们已不能用传统的眼光来看待，在处理最高额抵押时必须尤其关注其“新”特点。当然最高额抵押的设定方式如要有书面协议、 需要登记和法律效力优先受偿权等方面与普通抵押并无二致，且在决算期届满最高额抵押即转化为普通抵押，适用传统抵押的全部规范。所以我们可以用一句话概而言之，最高额抵押是传统抵押的进化 。
三、物权法颁布前后最高额抵押的对比

（一）扩大了最高额抵押权的担保范围

在《物权法》未颁布之前，我国《担保法》第六十条规定：“借款合同可以附最高额抵押合同。债权人与债务人就某项商品在－定期间内连续发生交易而签订的合同，可以附最高额抵押合同。 ”由此可见，我国最高额抵押被担保的债权范围仅限于两类合同所生债权：一是借款合同；二是债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同。随着我国市场经济发展，各种持续 性交易大规模运用，尤其是银行信用介入，我国《担保法》采取的严格限制主义，适用范围过于狭窄了，难以满足经济生活的需要，将会影响最高额抵押权功能的发挥。

在《物权法》颁布之后，第二百零三条第一款中规定，最高额抵押权的含义是指“为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期 债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高额限度内就该担保财产优先受偿”。最高额抵押能为连续发生的基础关系相同的债权设定担保，此款涵盖两类交易关系，一类是与债 务人的交易关系而产生的不特定债权的债权，包括根据特定的交易而产生的债权，根据一定种类的交易而产生的债权；另一类是非因交易关系而产生的对务人的债权，基于特定的原因与债务人持续产生 的债权，基于票据或者支票的请求权。它大大地扩展了最高额抵押在社会生活中的作用范围，提高其社会功能，担保的债权为不特定债权是最高额抵押的本质特征，这种不特定债权受限制于，一为最高 额的限制，二为基础法律关系的限制。

（二）最高额抵押的主合同债权可以有条件的转让

《担保法》第六十一条规定“最高额抵押的主合同债权不得转让”。 从规定上理解，抵押权不能与担保的债权分离而单独转让，只能随担保的债权一并转让，既然法律规定最高额抵押的主合 同债权不得转让，那么最高额抵押权也就不能转让。从最高额抵押权的性质出发，主债权数额在确定前是无法转让的，尽管在其确定前可能有个别具体债权的产生。但按照民法中的意思自治原则，合同 债权的转让与否，应完全取决于当事人的自由意思，这是当事人的一项权利，而没有理由加以限制，合同转让时，如果此种转让会给某些当事人带来不利影响，则排除此种不利影响即可，而不必限制当 事人的自由。最高额抵押权毕竟是一种特殊的抵押，它所担保的主合同债权是不特定的，所以有关主从关系的要求应该较普通抵押权宽松些。

《物权法》明确修正了《担保法》的相关规定，《物权法》第二百零四条的规定“最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。”，这 个规定指明物权法对最高额抵押担保的债权的转让并不采用绝对禁止的态度，而是有条件的允许，主要包含以下几层含义：第一，最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，当事人约定最高额抵 押权也随之转让的，应当根据当事人之约定；第二，最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让，当事人没有约定或者约定不明的，最高额抵押权不发生转让；第三，最高额抵押担保债权确定后，最 高额抵押权从不特定债权变为特定债权，最高额抵押变为一般抵押，债权转让的，抵押权也随之转让。我们来打个比方，甲方与乙方签订长期的购货合同，甲方以厂房作为抵押物担保一段时间内的债权 ，甲方在1月欠乙方10万元价款，在2月欠20万元，3月份又欠了30万，后来乙方将3月份产生的对甲方的30万元债权转让给第三人丙方。如果这种转让是有效的，那么丙方取得了这30万元的债权就意味着 它失去了对厂房的担保，也就是说厂房只对没有转让的10万元和20万元债权进行担保。[5]

（三）明确了最高额抵押担保债权的确定范围

我国《担保法》未对最高额抵押的确定原因作规定，《担保法若干问题解释》第八十三条也仅提及了“确定”规定最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵 押权人可以根据普通抵押权的规定行使抵押权。这一规定显然只注意到了“债权清偿期届满”是最高额抵押确定的原因，而忽略了其他情形也会致使最高额抵押权的确定，诸如当事人终止抵押权的意思 ，抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产后发生的债权，担保债权已无发生的可能，其他债权人对抵押物无法正常运行。

最高额抵押权担保权的确定是指最高额抵押所担保的一定范围内的不特定债权，因某些特定事由的出现，而将原来不确定的最高额抵押所担保的债权数额确定化、具体化的事实过程。很多原因 可能导致最高额抵押权的确定，我国《物权法》第二百零六条规定的最高额抵押权确定的情形，主要有以下几方面：“约定的债权确定期间届满；没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者 抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；新的债权不可能发生；抵押财产被查封、扣押；债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；法律规定债权确定的其他情形。”

1.约定的债权确定期间届满

债权确定期间，也称为决算期，是指确定最高额抵押权所担保的债权实际数额的时间。一般情况下，最高额抵押权人为了防止自己的抵押物所担保的债权长期处于不稳定状态，都愿意在最高额 抵押合同中对债权确定的期间进行约定。所以，对债权确定期间进行约定是最高额抵押合同的重要内容。最高额抵押设立时，债权并不确定，其所附属的只是具有连续性的同一性质的法律关系，如果最 高额抵押合同的当事人约定了决算期，则决算期届满时，最高额抵押权所担保的债权额即自行确定。

2.没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权

这是对第一点的特殊情况进行补充，当事人没有约定债权期间或者约定不明确的情况下，法律做出的抵押权确定的一个请求期限，但并不能否定最高额抵押权的成立 ，从以下几方面理解该规 定，（1）抵押人和抵押权人均可请求确定债权。由于债权的确定对抵押人利益影响很大，因此，请求确定债权的一般是抵押人，但是有时抵押权人为实现其抵押权，也可以请求确定债权，所以抵押人和 抵押权人均可请求确定债权。（2）决算期的届满应为自最高额抵押权设立之日起满二年，“二年”是一个固定期间，不存在中止、中断的问题，起算点是最高额抵押权设立之日，对于采用登记成立主义 的不动产或不动产用益物权抵押应从登记时起算，对于采用登记对抗主义的动产抵押则从抵押合同生效时起算。（3）法律赋予抵押人请求确定最高额抵押权担保债权数额的权利，是为保护抵押物所有人 的利益而设定的，不允许当事人之间以任何特别约定排除，有约定排除的，约定无效。这是我国借鉴日本名法所特有的制度确立的。[7]

3.新的债权不可能发生

如果最高额抵押权所担保的债权已经没有发生的可能性，则构成最高额抵押权确定的原因，这里的“新的债权不可能发生”主要包括两种情形：（1）连续交易的终止。如果最高额抵押是对连 续交易提供担保，则连续交易的结束日期就是债权额的确定时间，即使当事人约定的债权确定期间或者法定确定期间还没有届至，最高额抵押权所担保的债权额也是确定的。（2）最高额抵押的基础法律 关系消灭而导致新的债权不可能发生。比如在长期的购货合同交易中，采购方的严重违约导致购货合同依照合同约定或者法律规定应当被解除，新的借款行为自然不再发生，这种关系终止时，最高额抵 押权所担保的债权额自然也确定。[8]

被担保的债权已经没有继续发生的可能，已发生债权归于特定，使最高额抵押担保债权的不特定性消失，最高额抵押因债权的确定而成为一般抵押。最高额抵押构成要素中的基础合同是设定最 高额抵押的根本，也就是抵押权人与抵押人设立最高额抵押合同所担保的债权债务关系的根本原因，如果抵押权人与抵押人之间的交易合同已经终止、解除或者因其他原因而消灭，被担保的债权已经没 有再发生的可能，最高额抵押权应从此时起确定，例如甲方和乙方经协商一致后签订了购货合同，甲方以厂房为将来的货款设定最高额抵押，但6个月后，乙方做出重大调整，调整后的产品已再是甲方所 需要的，此时最高额抵押权所担保的债权已经没有发生的可能性。

4.抵押财产被查封、扣押

在最高额抵押权存续期间，抵押物被其他债权申请查封、扣押的，其所担保的债权于被查封、扣押之日起确定。为确保自己的利益，在抵押财产被查封、扣押时，最高额抵押权人一般都希望被 担保的债权额尽早确定。查封、扣押抵押财产实际上隔断了抵押财产与担保债权的关系，也脱离了最高额抵押人和最高额抵押权人、其他债权人利益的角度，还是从稳定担保关系的角度，都应当确定最 高额抵押所担保的债权额。除了其他法律另有规定，最高额抵押权人仍可以就被确定的担保债权额对抵押财产行使优先受偿权。这种优先受偿权优于一般债权，也优先于排在其后的其他担保物权。

5.债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销

在最高额抵押权存续期间，债务人、抵押人被宣告破产或被撤销，债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销所产生的直接法律后果就是债务人、抵押人进入破产程序或者清算程序，最高额抵押所 担保的债权于合同解除之日起确定。抵押人进入破产程序的，其所有的财产（包括最高额抵押财产）都由破产管理人占有和支配，其主体能力受到限制，债务人或抵押人丧失了继续进行交易的能力，但 对破产人的特定财产享有担保物权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利，所以抵押人被宣告破产也使最高额抵押所担保的债权确定成为必要。不能清偿债务，从而导致新的债权不可能发生。

6.法律规定债权确定的其他情形

根据审判实务，最高额债权被确定的原因还可能包括抵押物被强制拍卖。在抵押关系存续期间，如果抵押物被强制拍卖，抵押权消失，最高额抵押权也应当被确定。
四、结语

最高额抵押是随着商品经济的发展而产生，它是一项特殊的抵押担保制度，作为一种特殊的抵押形式，它有着普通抵押无法比拟的优越性，它的出现给我们的交易带来便利，既时、省力、省钱 ，又加速资金融通，促进经济发展。通过理解概念，归纳其区别于普通抵押的特殊性，进而对比《物权法》颁布前后的变化，对于最高额抵押制度又做了更详尽的规定，补充和修正了以前《担保法》中 有关最高额抵押的相关规定，特别是非常明确的规定了，抵押权人债权确定的具体六种情形。上述只是本人对颁布前后最高额抵押的对比，可能还有很多变化并没有发现、透析，但我国《物权法》的颁 布不得不称为我国法律上的一个里程杯，开创了我国物权的新纪元，为私有财产的保护翻开了新的一页。通过本文想在我国制定物权法之后，参照以前的相关规定，对最高额抵押前后的对比进行分析、 研究，为实践提供更多的理论基础。最高额抵押权制度源于实践的需求而产生、而发展，自然也应在实践的基础上进行完善。

 [注释]

[1] 郝志刚、吴春岐．《抵押权》[M]．北京：中国法制出版社，2007年．237页到245页．

[2] 徐洁．《担保物权功能论》[M]．北京：法律出版社，2006年．216页到223页

[3] 河山、刘新林．《物权法实用问答》[M]．北京：群众出版社，2007年．312页到318页．

[4]关涛．《我国不动产法律问题专论》[M]．北京：人民法院出版社，2004年．243页到257页．

[5] 张长青．《物权法知识问答》[M]．北京：中国检察出版社，2007年．215页到219页．

[6] 王旭光、范明志．《物权法适用疑难问题研究》[M]．济南：山东人民出版社，2007年．383页到389页．

[7] 胡康生．《中华人民共和国物权法释义》[M]．北京：法律出版社，2007年．441页到454页． [参考文献]

[1] 郝志刚、吴春岐．《抵押权》[M]．北京：中国法制出版社，2007年．

[2] 屈茂辉、张怡超、肖君拥．《担保法实例说》[M]．长沙：湖南人民出版社，2003年.

[3] 杨红．《担保物权专论》[M]．北京：人民出版社，2006年.

[4] 张长青．《物权法知识问答》[M]．北京：中国检察出版社，2007年．

[5] 徐洁．《担保物权功能论》[M]．北京：法律出版社，2006年．216到223

[6] 河山、刘新林．《物权法实用问答》[M]．北京：群众出版社，2007年．

[7] 王旭光、范明志．《物权法适用疑难问题研究》[M]．济南：山东人民出版社，2007年．

[8] 胡康生．《中华人民共和国物权法释义》[M]．北京：法律出版社，2007年．

[9] 叶金强．《担保法原理》[M]．北京：科学出版社，2002年.

[10] 关涛．《我国不动产法律问题专论》[M]．北京：人民法院出版社，2004年．