从本案房屋买卖合同看我国物权变动

案情：

2008年7月1日，林某与黄某经协商一致在田林县某镇法律服务所的见证下签订房屋买卖合同，黄某将其位于田林县某单位院内的一套两房两厅住房转让给林某，林某付给黄某房款90000元。双方约定 2008年8月2日前交付房屋，并约定了违约金10000元。合同签订后林某当即付清房款。2008年8月11日林某见黄某未交付房屋，遂向法院提起诉讼，请求黄某交付房屋，并在30日内协助履行房产过户及支 付违约金10000元。

黄某认为，由于其与林某没到房管机关办理转让登记手续,因此该合同未生效，合同未生效也就不用承担违约责任，本案只同意退回房款及利息。

田林县人民法院经审理认为，林某与黄某签订的《房屋转让合同书》是双方当事人的真实意思表示，因此，该合同书是真实、有效的。签订合同书后，双方有义务履行合同协议。林某已在签订合同当日 付清房款，但黄某没有按合同约定交付房屋，其行为已构成违约，应承担相应民事违约责任。由于房产过户不是房屋买卖合同的生效要件，因此，黄某的辨称不能成立。法院判决全部支持林某的诉讼请 求。

评析：

笔者认为本案主要解决登记与合同生效及物权变动的关系问题。首先，我们来区分合同效力和物权效力之间的差异。大家都知道，物权变动是指物权的设立、变更、转让和消灭。物权变动的关键点 是，不动产就是登记，动产就是交付，即判断物的归属也就是不动产看登记，动产看占有。物权变动的原因行为是属于债权法律关系的范畴，其成立、生效等问题均依债权法的规定处理，而登记只可能 影响当事人物权变动的效果或者影响其权利对于第三人的效力。也就是说，物权变动的合同与物权变动本身是两个法律问题。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。

登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示方法。登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，如果当事人之间仅就 物权的变动达成合意，而没有办理登记手续，合同仍然有效。正如本案林某与黄某订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生转移，但买受人林某基于有 效合同而享有的占有权仍然受到保护，因此，黄某逾期不交房已构成违约，应承担违约责任。依不同情形，买受人可以请求债务人实际履行合同，即请求出卖人办理不动产转让登记，或者请求债务人赔 偿损失。

其次，登记与合同生效及物权变动的关系比较复杂，笔者在此进行总结。

一、法律明文规定办理核准登记为合同生效条件，不办理登记，合同不生效。主要有这些规定：（1）《担保法》第41条规定，法定登记抵押合同自登记之日起生效。但是，《物权法》修改为"抵押权自 登记时设立"，这是因为抵押合同的订立以发生物权变动为目的的原因行为属于债权关系范畴，其成立、生效应当依据合同法确定。抵押权的效力，除要求抵押合同合法有效这一要件外，还必须符合物权 法的公示原则。将抵押合同的效力和抵押权的效力混为一谈，不利于保护抵押合同当事人的合法利益。（2）《专利法》第10条、《专利法实施细则》第14条规定，专利申请权、专利权转让合同自向国家 专利局登记之日起生效；向外国人转让的，事先还需要经商务部和科技部批准。（3）《中外合资经营企业法》第3条规定，合营合同经审批后生效。（4）《中外合作经营企业法》第5条规定，合作合同 经审批后生效。（5）《商标法》第39条规定，转让注册商标合同，经商标局核准登记并且经公告后生效。

二、对于不动产物权变动必须登记（城市房地产管理法第61条），未经登记不发生物权变动的法律效力。值得注意的是，该项登记仅是物权变动的要件，而不是物权合同的生效要件。也就是不登记，不 影响双方订立的关于不动产合同的效力，只是所有权、他物权不发生转移的效果。

三、某些法律中规定的登记中人是一种备案性质的登记，而不是合同生效要件的登记。如《城市房地产法》第54条规定，城市房屋出租时，房屋租赁合同应在房地产管理部门登记。此处的登记就是备案 性质的登记，也就是房屋租赁合同不登记并不影响合同的效力。另外，《商标法》第40条中的商标使用许可合同的登记也属于备案性质的登记。

四、法律规定物权登记为物要对抗第三人的效力要件，不办理此登记的，不影响物权本身的转移效力，也不影响合同本身的生效，但新物权人不得对抗第三人。这些规定主要有：（1）《担保法》第43条 规定，以非法定登记的物抵押，没有办理抵押物登记的，不得对抗第三人。（2）《海商法》第13条规定，设定船舶抵押权的，未经登记的不得对抗第三人。（3）《民用航空法》第14、16条规定，民用 航空器所有权的取得、转让和消灭，设定民用航空器抵押权的，未经登记的，不得对抗第三人。（4）理论上一般认为，机动车买卖中的登记手续也属于此种情形。