签订商品房买卖合同应当注意的几小点！
发布日期：2011-06-16 作者：李艳波律师
商品房买卖纠纷在民事纠纷中一直占有相当大的比例，随着社会经济的发展以及城市化进程的加快，这个比例在不断的刷新，人们对住房的需要不断增加，之所以经常发生商品房买卖纠纷，这里最主要的有两个原因：一是房地产开发商诚信的缺失，二是购房者自身法律意识不足以及法律知识欠缺。对于第一个原因，我们购房者不能解决，但对于第二个原因，我们购房者是可以通过自身解决的。
一、认购书的签订
（一） 未取得预售许可证的销售。
我国《城市房地产管理法》和《商品房预售管理办法》都明确规定，未取得商品房预售许可证的，是不允许进行商品房销售的，因此在签订认购书前，购房者应当审查开发商的预售许可证，如果没有预售许可证，则根据《合同法》第五十二条的规定签订的认购书是无效的，但需要购房者注意的是，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。根据该条的规定，一般情况下认购书的效力问题就在于起诉前开发商是否取得了预售许可证。
（二） 已经取得预售许可证的签订问题
这种情况下签订的认购书应当是一种预约合同，但具有独立性，内容一般情况下会涉及商品房位置、价款、定金、交付首付款时间、签订商品房预售合同时间以及违反此认购书的责任等条款，这样的认购书在实践中一经签订，就发生法律效力，双方都要受该认购书约束，购房者应当注意的是一定要按照认购书的约定履行义务，否则很容易构成违约，如果购房者签订认购书后不想买房了，也不要紧，也应当按照认购书约定履行义务，在签订商品房买卖合同时可以各种理由协商不成，这样的话可以根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第四条因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人的规定要求返还已支付定金。
二、售楼广告的利用。
开发商为了达到销售的目的，一般都会发美化商品房、夸大宣传的广告，这种广告在法律上属于要约邀请，还不能直接成为合同的内容，没有签订商品房买卖合同的购房者如果发现宣传不实，可以根据《广告法》第三十七、三十八规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，不仅要承担行政违法责任，而且要依法承担民事责任，购房者可以提起民事诉讼要求开发商依法承担赔偿责任。不过，为了避免不必要的麻烦，最好在签合同时要求开发商将广告中承诺的内容写进合同中，以便日后依法维权。
三、样板房的作用。
在现在的商品房销售中，很多开发商设置样板房，购房人入住后，发现与样板房完全不一致，由于在商品房买卖合同中没有约定与样板房不一致的，购房人可以要求退房，所以购房者认为很难维权，事实并不是如此，根据《商品房销售管理办法》第三十一条规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致，开发商未作说明，导致购房人因重大误解签订商品房买卖合同的，购房人可以根据《合同法》重大误解的规定，要求变更或者撤销。
综上所述，购房人在购房时会遇到各种各样的问题，以上只是冰山一角，由于篇幅的原因，不能一一罗列，这就需要购房人在购房前先学习一下相关法律知识，以便在签订商品房买卖合同时更好的维护自己的合法权益。
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