专业律师手把手教你签订《商品房买卖合同》(一)
选择一处理想的居所,虽颇费心思与精力,倒也可能乐在其中。但一提起签订购房合同,不少人心存恐惧:那么多条款、内容,既有印刷文字,还需手写与选择;不仅专业术语与条文让人费解,而且相关法律规定陌生。面对售楼小姐热情的期待,顾虑重重,生怕一不小心掉入合同“陷阱”,苦不堪言!笔者现根据现行法律、规章与司法解释的规定,结合楼市“陷阱”案例,总结多年指导客户签订购房合同的经验,从专业律师的角度对如何签订《商品房买卖合同》(示范文本)提出建议,供大家参考。 一、关于“商品房买卖合同示范文本条文说明” 的解读
(一)本合同文本为示范文本,也可作为签约使用文本。签约之前,买受人应当仔细阅读本合同内容,对合同条款及专业用词理解不一致的,可向当地房地产开发主管部门咨询。
解读:该文本为建设部与国家工商总局推荐适用之示范文本,可直接作为签约文本使用,但无强制使用之规定。仔细阅读并理解条款内容是签订合同的前提,不少买受人未能看明白合同条文内容就匆忙签字,事后悔之晚矣!对合同条款及专业用词有疑问的,要向专业人士咨询,售楼人员的解释往往靠不住。房地产主管部门要求必须使用示范文本签订的合同才予以备案的,开发商要求采用其自制文本签订合同不能答应。
(二)本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。
解读:实践中,房屋分为商品房、经济适用房、房改房、单位集资房、个人所有的私有房等,只有房地产开发企业开发建设并出售的房屋方可称为商品房。目前,商品房与经济适用房买卖均使用本示范文本,其他房屋买卖不宜直接使用。
(三)为体现合同双方的自愿原则,本合同文本中相关条款后都有空白行,供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后,未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
解读:本条说明应予以充分重视。合同双方关系平等,合同内容是双方协商一致的结果,任何一方不得将己方意志强加于对方。双方当事人可根据具体情况,经协商一致对示范文本的条款进行修改、增补或删减。实践中,开发商往往利用优势将其单方修订过的合同文本交由买受人签字。修订的内容多为减轻或免除其责任,排除买房人权利或加重买房人责任。买房人应谨慎审查有关修订内容,必要时坚决抵制此类“霸王合同”,若“霸王”条款可能根本上损害己方利益或隐藏巨大风险,宁可放弃交易。
(四)本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。
解读:本条是关于合同解释顺序的说明,合同中的手写内容优先于印刷文字。实践中,合同有关选择、填写内容多由出卖人的售楼人员手写,买受人无手写机会,故不应忽略售楼人员手写在合同中的任何一个符号与文字。
(五)对合同文本【 】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容,双方应当协商确定。【 】中选择内容,以划√方式选定;对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时,应在空格部位打×,以示删除。
解读:本条说明提醒买受人警惕合同中的选项与空格部分的填写。有关空格与括号选项应明确填写,确定的选项划√,否定的选项划×;空格删除或不作填写的,要打×或直接划掉。千万不可留有空白,免得给不良出卖人以可乘之机。笔者曾遇购房合同中出现应单选的项目被多选之现象,导致该条约定无效。
(六)在签订合同前,出卖人应向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。
解读:本条为提示性说明,既规定了出卖人的义务,也告知了买受人的权利。根据有关规定,出卖人在签订合同前,应向买受人出示如下证书与证明文件:建设用地规划许可证、国有土地使用证或其他合法用地证明、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证或商品房登记备案证。另有规定出卖人须明示《商品房销(预)售管理办法》和《商品房买卖合同》示范文本,否则将受到处罚。
(七)合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。
解读:本示范文本系建设部和国家工商行政管理局联合制定,其解释权当然归制定机关。地方建设、工商部门与有关专业人士均无权解释示范文本的条款,但可对有关条款的理解出具咨询性意见。建设部的有关规章,如《商品房销(预)售管理办法》等,可作为解释示范文本条款的依据。
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