张雷律师：九四方案购买公有住房发生产权纠纷，诉讼时效从发生争议时起算

张雷律师：九四方案购买公有住房发生产权纠纷，诉讼时效从发生争议时起算

张雷律师按：按照九四方案购买公有住房的权利人，在尚不知道自己不享有共有人的权利的情况下，由于自身并无过错，故法律规定，诉讼时效从发生争议时起算。这样，不仅符合诉讼时效制度的初衷，也有利于保护他们的合法权利，有利于矛盾的真正解决。所以，如果权利人因为九四方案购房发生争议，在争议发生后二年内提起诉讼均不违反法律关于诉讼时效的规定。

【案情简介】
章女士与儿子包小和长女章A及次女章B原居住于某公有房屋。1984年8月该房动迁时，章女士与动迁公司签订安置协议，安置人员为章女士、章A、章B、包小四人，四人共同安置系争公有房屋。在自行过渡后，章女士与章A于1990年入住系争房屋。章女士在单位分配房屋A后，户籍迁入房屋A内，包小随母共同居住。1995年6月30日，章女士与章A作为系争房屋同住成年人，章A经女士授权委托，与出售人签订《公有住屋买卖合同》，并取得系争房屋的《房屋所有权证》，所有权人为章A。章女士与包小2009年3月至房地产交易中心查询得知，系争房产权在章A一人名下。章女士和包小认为，该房屋系动迁安置房，1995年公有住房出售时，其二人均符合产权共有条件，遂诉至法院，要求确认系争房屋为章女士、包小、章A共有。
2009年2月12日，原告包小在未经房屋权利人章A同意情况下，强行入住系争房屋。章A以排除妨害为由，提出诉讼。经审理，法院于2009年5月19日作出民事判决，包小迁出系争房屋，由章A支付包小房屋使用费。该案已生效。

【案件思考】
购房时，章女士同意以章A名义登记购房，购房款也全部为章A出资。嗣后，章女士从未对房屋权利有异议，这是否就意味着系争房屋为章A一人所有呢？章女士诉讼已经超过了法律规定的诉讼时效了吗？购买公有住房时，包小未未成年人，他对系争房屋享有权利吗？是所有权还是居住权？

【法庭判决】
由于未成年同住人不是国家优惠政策的当然享受者，不被赋于购房资格，当然也就不能确权为售后公房的产权人。章A于1995年办理购房时，包小年仅十二周岁，其主张其为售后公房的产权人，不符合政策规定。对此诉请，法院不予支持。
根据九四方案，章女士符合该公房的同住人条件，且该系争房屋登记确定所有权人只署章A一人姓名是一个持续过程，之前双方并未就此发生争议。双方矛盾源于包小虽征得章女士同意，但未征得权利人章A同意情况下，于2009年2月强行入住而产生。故章女士的诉讼未超过法律规定的时效。

【法理延伸】
根据1994年上海市人民政府《关于出售公有住房的暂行办法》及相关规定明确，购买公有住房的对象是获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和住所地具有常住户口的公有住房承租人或年满十八周岁的同住成年人。由此可知，章A于1995年办理购房时，包小作为未成年人，不是公有住房的产权对象。
根据1996年上海市高级人民法院印发的《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》，按九四方案购买的房屋，产权登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。这在客观上为“九四方案”购房纠纷合法权利主体的认定提供了依据。另知，在尚不知道自己不享有共有人的权利的情况下，诉讼时效从发生争议时起算。据此，本案中章女士2009年与章A就包小是否对系争房屋有产权份额发生争议，现提起诉讼未超过诉讼时效，可以向法院要求确认自己对系争房屋的权利，法院对其诉请应予支持。

【法律依据】
上海市《关于出售公有住房的暂行办法》第三条第二款规定：“购买成本价公有住房的对象，应为具有本市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人和符合分配住房条件的职工。”
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作者：张雷律师，争创上海房产律师行业标杆！