张×良诉吉首市房地产管理局行政纠纷案

行政起诉状

原告：张×良，男，65岁，侗族，吉首市人，住吉首市汽车南站宿舍。
被告：吉首市房地产管理局 法定代表人：向盛月，该局局长
诉讼请求：
1、依法撤销被告所作的吉房裁字[2005]5号行政裁决书，并依法确认原告被拆迁之房屋为商业性经营用房。
2、依法判令被告承担本案的一切诉讼费用。
事实与理由：
一、行政裁决认定事实错误。
1、对原告的房屋用途认定错误。
原告被拆迁之房屋是1980年修建的，当时房屋为二室一厅的住宅用房。后来州武陵商业大厦（拆迁人）将此住宅用房改建成门面用来作出租门面经营的。1994年原告购买此门面，经营家用电器，一直经营了十多年，至此原告的房屋用途已经发生了改变，即由住宅用房转变为经营性门面。而被告的行政裁决书上，却以住宅用房的标准对原告进行拆迁补偿，实属不分是非，枉自裁定，系对原告房屋用途的一种错误认定，应予以撤销。
2、对职代会通过的决议认定错误。
行政裁决认定“申请人（拆迁人）2003年3月25日召开了职代会，讨论通过了‘关于文艺路宿舍改造问题的决议’”。并裁定“被申请人（原告）应按照职代会的决议要求进行住房调换”。被告的这种认定和裁定是完全错误的。原告并没有参加2003年3月25日召开的职代会，也没有在决议上签字，因此，此决议对原告不发生法律效力。被拆迁之房屋是原告私人的合法财产，职代会没有资格对原告的房屋进行任何处理。被告以不具有法律效力的单方决议作为裁决的依据，其行政裁决没有以事实为依据，以法律为准绳，故被告的行政裁决没有法律依据和事实依据。
二、行政裁决违反法律规定，应予以撤销。
行政裁决书裁定：“申请人（拆迁人）在吉首文艺路4号新建住宅楼内（不计算差价）还被申请人（原告）原有住房建筑面积45.76平方米，无偿增加建筑面积27平方米。”被告的此种裁定违反了法律规定。原告与拆迁人是以产权调换的补偿方式进行房屋拆迁，按《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，实行房屋产权调换的，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。行政裁决中“不计差价”，显然是违反法律规定的。产权调换时要充分考虑到房屋的用途和楼层的差异，行政裁决没有考虑到这些因素，不管是一楼还是四楼，不论房屋是住宅还是营业性经营，都是在原有的基础上增加27平方米。裁决显然不合法，也不合理，损害了原告的合法权益。
三、行政裁决自相矛盾。
行政裁决书的第三条规定：“被拆迁房屋的停业补偿，参照《吉首市城市房屋拆迁管理试行办法》附表二（即吉首市拆迁非住宅房屋停产、停业补偿标准）中的补偿依据和补偿标准计算补偿。”由此条裁决来看，被告将原告的房屋认定为非住宅用房，这与行政裁决的第一条是互相矛盾的。被告在同一行政裁决书中对房屋的用途的认定存在两种截然相反的观点，因此被告的行政裁决是非法的，无效的。
综上所述，被告的行政裁决认定事实不清，适用法律不当，应依法予以撤销。现根据《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，特向贵院提起行政诉讼，敬请依法判决。
此致
吉首市人民法院
具状人：张×良
2005年9月28日


张×良诉吉首市房地产管理局行政纠纷案代理词
尊敬的审判长 、审判员：
本人接受原告的委托，作为其诉讼代理人参与本案的诉讼活动，现根据事实和有关法律规定，发表如下代理意见：
一、被告所作的行政裁决认定事实错误，应予撤销。
1、对原告房屋的用途认定错误。
原告被拆迁之屋是1980年修建的，当时房屋为二室一厅的住宅用房。后来州武陵商业大厦（拆迁人）将此住宅用房改建成门面，用来做经营性门面出租。1994年原告购买此门面，经营家用电器，一直经营了十多年，因此原告的房屋用途已经发生了改变，即由住宅用房转变为经营性门面。而被告却以“房屋权属证书注明其房屋设计用途为住宅”为由，将原告的房屋认定为住宅用房。房屋权属证书的记载，只能说明过去，不能反映房屋现在的状态。任何事物都是发展变化的，房屋的用途也是如此。原来的“住宅”难道就不能改建成经营性门面吗？被告无视原告之房屋当门面经营十多年这一客观事实的存在，而只是根据房屋权属证上的记载，片面地不切实际地认定原告的房屋为住宅住房，被告的此种行为是一种不负责的做法，严重地损害了原告的合法权益。
2、被告在答辩状中诉称：“对于原告私自将住宅改为商业门面的做法，吉首市城市规划局于2003年6月5日专门针对原告等住户的行为下发了《关于对州武陵商厦宿舍部分住户将住宅改为商业门面的行为实施强制整改函》。严禁将住宅改为门面”，这与事实严重不符。原告被拆迁之房屋改建成门面，不是“原告私自改建”，而是州武陵商厦（拆迁人）改建，原告购买时就已经是门面了。由此可见，被告对原告的房屋是缺乏了解的，对房屋的认识是模糊的。基于这种模糊的认识而草率地作出裁决，岂有不错之理。被告以吉首市规划局的函作为认定原告房屋用途的依据，这又是被告的一大错误。吉首市规划局的函根本没有送达，没有送到原告的手中，原告对此没有进行签收，也就是说此函对原告不具有任何法律效力。被告以一份没有法律效力的函作为裁决的依据，岂不是糊涂之至吗？被告说原告没有证据证明自己的房屋用着门面经营。工商局颁布的企业法人营业执照、税务登记证以及门面经营十多年，难道这不是有力的证据吗？
3、被告对职代会及其通过的决议对此我认识。
被告在行政裁决书上认定“申请人（拆迁人）2003年3月25日，召开了职代会，讨论通过了‘关于文艺路宿舍改造问题的决议’”。并裁定“被申请人应按照职代会的决议要求进行住房调换。”这又是被告的一大错误，一个极大的错误。为什么要按照职代会的决议要求进行住房调换？有何法律依据？职代会是什么？难道比法律的效力还要大？否则，被告为何不说按照法律的规定进行住房调换，而说要按照职代会的决议要求进行调换呢？原告并不知道也没有参加2003年3月2日召开的职代会，更没有在职代会的决议上签字，也就是说职代会的决议对原告不发生任何效力。再说被拆迁之房屋是原告私人的合法财产，职代会根本没有权利也没有资格对其进行任何处理。被告却以不具有法律效力的单方决议作为行政裁决的依据，这实在是极端错误又极端可笑的。
综上所述，由于被告用以证明法律事实的依据不具有证据的合法要件，不能作为认定事实的法律依据。也就是说被告的行政裁决事实依据不足，认定事实错误，依法予以撤销。
二、被告违反法定程序，行政裁决应予撤销
《城市房屋拆迁行政裁决工程规程》第十条规定：房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列程序进行：
（二）审核相关资料、程序的合法性。拆迁人州武陵商厦进行行政裁决申请后，被告应对拆迁关系进行审核，审查拆迁主体是否合法，是否取得了房屋拆迁许可证，申请房屋拆迁许可证是否合法。被告却没有进行审核。《城市房屋拆迁管理条例》第七条规定：申请房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：（一）建设项目批准文件;（二）建设用地规划许可证;（三）国有土地使用权批准文件；（四）拆迁计划和拆迁方案；（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。拆迁人州武陵商厦申请房屋许可证时没有提交任何资料，也就是说拆迁人申请房屋拆迁许可证不合法，拆迁人不具有拆迁主体资格。被告却对如此重要的事情不进行认真审查，违反了行政裁决的法定程序。《城市房屋拆迁行政裁决工程规程》第十条规定：房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列程序进行：（四）核实补偿安置标准。当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。在被告主持的调解会议上，原告和其他被拆迁人都对房屋评估结果提出了异议，在这种情况下，被告应当委托房地产专家委员会进行鉴定。被告却没有这么做，被告再一次违反法定程序。
三、被告的行政裁决适用法律错误。
《中华人民共和国民法通则》第四条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告的房屋被拆迁前，原告可以用其房屋进行商业经营，每月都有一笔数目可观的经营收入，拆迁后，原告无法进行商业营业，失去了经济来源。拆迁活动侵犯了原告的合法权益，违背了公平原则。原告现在房屋的估价为733元/平方米，拆迁人重新修建后，却是18800元/平方米.同样的地方，同样都是门面，他们的差距如此之大，这难道是公平吗？这难道是等价有偿吗？《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》第七条规定：被拆迁房屋的权属、面积、结构、用途等以房屋权属证书为准；权属证书未注明的，以产权档案记录或者其他有效文件为准；已经改变用途的，以规划行政主管部门和其他有关部门的批准文件为准。原告改变房屋的用途得到了工商局的批准，也得到税务局的认定，可见原告改变房屋的用途既是真实存在又是合法有效的。
行政裁决书裁定：“申请人（拆迁人）在吉首文艺路4号新建住宅内（不计算差价）还被申请人（原告）原有住房建筑面积45.76平方米，无偿增加建筑面积27平方米。”被告的此种裁决违反了法律规定。原告与拆迁人是以产权调换的补偿方式进行房屋拆迁的。按《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，实行房屋产权调换的，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。行政裁决中“不计差价”显然是违反法律规定的。产权调换时要充分考虑到房屋的用途和楼层的差异，行政裁决没有考虑这些因素，不管是一楼还是四楼，不论房屋是住宅用房还是营业性经营，都是在原有的基础上增加27平方米。裁决显然不合法，也不合理，损害了原告的合法权益。
综上所述，被告的行政裁决认定事实错误，违反法定程序，并且适用法律错误。《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条规定：人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：1、主要证据不足的；2、适用法律法规有错误的；3、违反法定程序的；4、超越职权的；5、滥用职权的。根据此条规定，特向贵院提起诉讼，敬请支持原告的诉讼请求，谢谢！

代理人：彭祥文
2005、11、15



本案结果：在诉讼中，由于湘西州武陵山大厦给原告提高了补偿标准，原告与湘西州武陵大厦达成了拆迁补偿协议，原告向法院申请撤诉。