政策变化导致买房人无法贷款 法院支持解约

近日，北京市第一中级人民法院判决审结一起因房市政策变化导致买房人无法贷款购买房屋导致合同解除的案件。     2010年4月15日，出卖人叶某与买受人董某在安信瑞德公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：叶某出卖位于北京市海淀区大河庄苑某号房屋，房屋成交总价为1 480 000元，董某支付定金人民币50 000元以及房屋首付款200 000元，剩余房款108万元整以贷款形式支付给叶某，如贷款不足108万元，以现金形式补足；若贷款因董某自身原因未获批准，由董某自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给叶某。后董某支付定金5万元，首付款20万元。
    2010年4月30日，北京市颁布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，通知第二条规定：商业银行根据风险状况，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。董某的户籍所在地均在河北省张家口市宣化区。因无法办理贷款，董某两次向叶某发出解约函，主张现其没有履约能力。
    法院经审理认为，董某与叶某签订的存量房屋买卖合同合法有效。《北京市关于遏制房价过快上涨通知》涉及的房贷新政属于国家宏观政策调整，对购房人的履约能力产生重大影响。董某均为不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，属于《通知》中暂停发放贷款之情形，该情形属于政策变化所导致的合同成立后客观情况的变化，是董某在订立存量房屋买卖合同时所无法预见的重大变化，购房人履约能力的变化并非因为其自身的原因或签订合同时可以预期的商业风险导致，而是国家房贷新政对购房人的履约能力产生了影响。若合同继续履行对于一方当事人已明显不公平，而购房人履约能力的变化亦导致合同目的难以实现。此种情况下，当事人请求人民法院解除合同的，人民法院应根据公平原则，结合案件的实际情况确定。故董某请求法院解除合同，应予支持。根据双方合同中的约定，因买受人自身原因贷款未获批准的，买受人自行筹齐剩余房款，以现金支付。叶某上诉主张董某自行筹齐剩余房价款，但因房贷新政导致购房人不能办理按揭贷款不属于当事人自身的原因，故对叶某的该上诉理由，不予支持。最终支持了董某要求解约的诉求。