买房时要交多少契税？----刘挽澜律师谈涉房税收政策

法律问题图表化，上海房产律师刘挽澜让您一分钟懂法。
刘律师专诉离婚、赠与、继承、买卖、拆迁、分家析产引起的房产纠纷，及涉房的租赁、物业、装修、开发纠纷。

附相关文件规定

（一）财税〔2010〕94号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局、住房城乡建设厅（建委、房地局），西藏、宁夏、青海省（自治区）国税局，新疆生产建设兵团财务局、建设局：

经国务院批准，现就调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策通知如下：

一、关于契税政策
（一）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。
具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。
（二）个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。
二、关于个人所得税政策
对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
本通知自2010年10月1日起执行。《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）第一条有关契税的规定、《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第一条、《财政部 国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）第三条同时废止。
特此通知。


（二）财税〔2008〕137号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

　　为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，经国务院批准，现就房地产交易环节有关税收政策问题通知如下：

　 一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。（刘挽澜律师注：已被财税[2010]94号文件废止）
　　二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
　　三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。
　　本通知自2008年11月1日起实施。


（三）财税[1999]210号
财政部　国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局、新疆生产建设兵团：
　　为了配合国家住房制度改革，有效启动房地产市场，积极培育新的经济增长点，经国务院批准，现对房地产市场有关税收政策问题通知如下:
　　一、关于营业税和契税的政策问题
　　为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动住房二级市场，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。（刘挽澜律师注：此有关契税的规定已被[2010]94号文件废止）
　　为了支持住房制度的改革，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。
　　二、关于空置商品住房税收政策问题
　　为了加快住房资金周转，降低金融资产的风险，促进积压空置商品房的销售，对积压空置的商品住房销售时应缴纳的营业税、契税在2000年底前予以免税优惠。
　　空置商品住房限于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房。
　　三、关于土地增值税征免政策问题
　　对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
　　本通知自1999年8月1日起执行。部分地区在此之前越权自行制定的房地产市场税收政策，凡与本通知规定不符的一律改按本通知的规定执行。


财政部 国家税务总局

一九九九年七月二十九日


（四）沪地税流[2005]59号
关于转发《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》的通知
各区县财政局、税务局、房地局、规划局：
　　经市政府同意，现将《国家税务总局　财政部　　建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）转发给你们，并结合本市实际情况，补充通知如下：
　　一、关于可享受优惠政策的普通住房标准
　　凡同时满足以下条件的为可以享受优惠政策的普通住房：
　　（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；
　　（二）单套建筑面积在140平方米以下；
　　（三）实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。
[上海专业房地产律师刘挽澜注：此项已经被沪国税法〔2010〕28号文件废止，判断普通住房与非普通住房前面两个标准不变，第三项由市政府每半年公布一次。]
　　上述标准自2005年6月1日起执行。以后由市政府每半年公布一次。
　　二、关于税收征收中对普通住房的审理要求
　　（一）各区县财税部门、房地产和规划管理部门要根据国税发[2005]89号文的有关要求，加强部门间的协作配合，信息共享，共同做好房地产税收征管工作。
　　（二）各区县财税部门应会同房地产、规划管理部门，利用各类信息做好审理工作，经核对无误后，办理有关涉税事项。
　　（三）对房产转让合同中的成交价格存有疑义的，各区县财税部门可与房地产管理部门联系，必要时可提请有关中介机构评估。
　　三、关于个人住房交易的有关税收政策
　　（一）个人出售住房应缴纳的营业税按国税发[2005]89号文第三条的有关规定执行。
　　1．2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。
　　2．2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的符合本市公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。
　　3．2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策即按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
　　（二）凡在2005年6月1日后购买非普通住房的，按3%税率征收契税。
　　凡个人在2005年5月31日前购买商品住房已取得发票尚未缴纳契税的，仍可按3%税率减半征收，但必须在2005年7月31日前缴清。
　　四、关于售后公房和农民安置房首次转让的优惠政策
　　本市城镇居民按房改政策购买的售后公房，首次转让时仍按原税收优惠政策执行。对本市农村按“三个集中”原则分配给农民居住的房屋，首次转让时比照售后公房处理。
　　五、关于房屋购买时间的确定
　　（一）凡在2005年5月31日前购买新建商品住房的，以购房人取得的产权证或房屋交接书上记载的时间按孰先原则确定。
　　（二）凡在2005年5月31日前购买存量商品住房的，以购房人取得的产权证上记载的时间确定。
　　（三）凡在2005年6月1日后购买商品住房的，以购房人取得的产权证或契税清算后取得的完税凭证上记载的时间确定。
　　六、关于实行房地产税收征收“一条龙”管理
　　为加强房地产税收征收管理，切实提高纳税服务水平，各区县财税部门要以“财税联合办公，统一计税依据，健全征管网络，提高服务质量”为工作目标，整合管理资源，创新管理方式。自2005年6月1日起，本市对所有的房地产交易税收征收实行“一条龙”管理，对受理房产权属交易涉及的各类税收的征收和代开发票窗口进行整合，减少环节，方便纳税人，实现从申报纳税到征收开票的全过程服务。
　　各区县房地产管理部门要与各区县财税部门密切配合，加强协作。各区县房地产交易中心要大力支持房地产交易税收征收实行“一条龙”管理，确保办公场地的落实。各区县财税部门要明确职责，加强管理与协调，及时发现和妥善处理工作中遇到的矛盾和问题，进一步做好房地产税收征管工作。
　

上海市财政局　　
上海市地方税务局　　　
上海市城市规划管理局　
上海市房屋土地资源管理局
二ＯＯ五年五月三十一日