北京房产律师、北京退房律师、北京二手房律师

发布日期：2011-08-12 作者：张仁藏律师

新版国十条和京版十二条等政策相继出台后，让买卖双方特别是买方措手不及。对买方来说，本来已经新准备向银行贷款来筹措房款，但贷款突然收紧，使得买方不仅买不了房，而且还可能承担违约责任。
那么因为政府发布的新政策导致买卖双方订立的合同无法履行或继续履行将对一方当事人显示公平的情况，北京市房产纠纷专家张仁藏律师认为：买方可主张按“情势变更原则”处理，即要求变更或者解除合同。适用情势变更原则要符合以下几个条件：
从时间上看，客观情况发生变化必须是在合同成立以后合同尚未履行完毕之前。
从注意义务上看：发生变化的客观情况必须是双方当事人无法预见到的。
从程度上看，客观情况的变化必须是“重大变化”，如贷款变化虽对买方有一定的影响，但根据买方的履约能力，其影响并不算很大，也不能适用此条，只有对买方的履约能力造出重大影响的情况下才能适用情势变更原则。
4、从性质上看，客观情况的变化不属于不可抗力或者商业风险
从法律后果上看，如果继续履行合同则对一方当事人显示公平或根本无法实现缔约目的。如果买方能举证证明这些新规定确实对其继续履约能力产生重大影响并导致对其明显不公平，则可主张适用情势变更原则。
适用情势变更原则，一般情况下需要报高院审核。
张仁藏律师提醒：存量房屋买卖合同中如约定“如果买方贷款未获银行审批或者未获银行足额审批，则买方应当在过户交易时用现金补足”则此种情况不得使用情势变更原则。

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