北京房产律师（二手房律师）解析楼市出台新政后第一案

发布日期：2011-08-12 作者：张仁藏律师

　　北京市海淀法院近日审结一起房贷新政引发的买房纠纷，判决因新政无法贷款的买房人可以解除之前签订的房屋买卖合同。据悉，这是“新国十条”颁布后，北京市法院对涉及楼市新政第三套房买卖纠纷作出的首个判决。今年国家出台多项控制房价上涨的新政策，其中北京出台了一项关于提高第二套住房贷款首付款比例并暂停第三套住房贷款发放的政策。买房人张先生本已拥有两套住房，因新房贷政策出台，他无法向银行取得贷款，于是向法院起诉解除和卖房人宋女士之间的房屋买卖合同。
　　2010年4月12日，宋女士与张先生在经纪公司居间下签订房屋买卖合同，约定宋女士出卖位于海淀区蓝靛厂翠叠园一房屋。房屋成交总价为555万元，张先生应支付定金15万元。2010年4月13日，张先生通过中国工商银行北京市分行转账定金15万元。在庭审中，张先生提供相应证据，证明其与妻子名下共有两套住房。　宋女士则表示，房屋买卖合同真实有效，银行未批准贷款事宜已在合同中做出约定，不受通知关于住房贷款的限制，故应按合同执行。
　北京二手房律师、北京房产纠纷专家，盈科律师事务所(中国区总部)高级律师张仁藏解析楼市新政第一案：
继新版国十条出台之后，2010年4月30日，北京市政府出台
《北京市人民政府贯彻落实国务院<关于坚决遏制部分城市房价过快上涨>文件的通知》(京版十二条)其中规定：严格限制各
种名目的炒房和投机性购房。商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；张先生在新政出台之前签订的《北京市存量房屋买卖合同》合同签订之后，尚未履行完毕之前，国家出台楼市新政，因为张先生名下已经有两套房产，那么根据相关政策是无法办理贷款手续，进而导致房屋买卖合同无法履行，合同签订的目的不能实现。张先生当然有权利以情事变更为由，起诉到法院，要求解除合同，返还购房款。
“情势变更”，是指合同有效成立之后、履行完毕之前，出现不可归责于双方当事人的客观变化，如仍然继续履行合同会导致对一方当事人显示公平或者合同无法继续履行，法律允许当事人变更或解除合同而免除违约责任的承担。
适用“情势变更”原则需符合以下几个条件：
从时间上看，客观情况发生变化必须是在合同成立以后合同尚未履行完毕之前。
从合同双方的注意义务上看：发生变化的客观情况必须是双方当事人无法预见到的。
从程度上看，客观情况的变化必须是“重大变化”，如贷款变化虽对买方有一定的影响，但根据买方的履约能力，其影响并不算很大，也不能适用此条，只有对买方的履约能力造出重大影响的情况下才能适用情势变更原则。
4、从性质上看，客观情况的变化不属于不可抗力或者商业风险。
不可抗力主要是指不能预见、不能克服、不能避免的客观情况，不可抗力事件的范围主要由两部分构成：一是由自然原因引起的自然现象，如：火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩等；二是由社会原因引起的社会现象，如：战争、动乱、政府干预、罢工、禁运、市场行情等。一般来说，把自然现象及战争、严重的动乱看成不可抗力事件是公认的，而对上述事件以外的人为障碍，如政府干预、不颁发许可证、罢工、市场行情的剧烈波动，以及政府禁令、禁运及政府行为等归入不可抗力事件常引起争议。商业风险是指商业活动本身所存在的，理应由订约双方当事人所承担的风险，比如签订房屋买卖合同后房价的涨跌。国家出台楼市新政显然不属于不可抗力，也不属于商业风险。
从法律后果上看，如果继续履行合同则对一方当事人显示公平或根本无法实现缔约目的。如果买方能举证证明这些新规定确实对其继续履约能力产生重大影响并导致对其明显不公平，则可主张适用情势变更原则。
适用情势变更原则，一般情况下需要报高院审核。
张仁藏律师提醒：存量房屋买卖合同中如约定“如果买方贷款未获银行审批或者未获银行足额审批，则买方应当在过户交易时用现金补足”则此种情况不得使用情势变更原则。

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