潍坊律师以案说法：离婚诉讼中房产分割实务中存在的问题

发布日期：2011-08-26 作者：110网律师

    婚姻法解释三中的大部分条文都是用来讲解如何离婚分割财产的，其中也对大多常见问题时进行他统一规定。可在实务中往往也会遇到更多的复杂的情况，从而对适用哪一条法律而产生歧义。要知道，适用不同的法律，对于重大价值、且增值较大的的房产而言。又会是一个不小的数额。本人代理的一起案件来分析房产分割中的一些问题。
   案件简介：
   甲男与乙女，于2005年9月与乙女相识，并开始同居。甲男在父母的资助下于2005年12月购买现房一套价值15万元，当时只付40%首付6万元，余款准备办理银行按揭。甲男于2006年5月办理了房产证，登记于个人名下。
甲乙双方于2006年6月份共同到银行办理按揭一共11万元。甲男在银行提供的文件上标明的房屋共有人一栏上让乙女签字，并在银行提供的声明书上签字认可。声明主要内容：该抵押房屋是由男乙双方共同购买，属于共同所有，共同还款。并由甲乙双方签字，捺手印。
双方于2006年7月份领取结婚证，同年12月份举行婚礼。期间双方一直还款，但到2008年10月因为甲男犯案被判刑，与此同时甲乙双方感情也恶化，乙女外出打工。
后该房屋贷款就由甲父母交纳，因为该房屋空闲，甲父母将其出租。到2011年，女方提出离婚。要求分割财产。至此房屋价格大约在35万元左右。首付6万元，双方还贷3万元，甲父母还贷3万元，银行仍有5万元欠款。
虽然该案最终以调解解决，但其中的许多问题都值得借鉴！
法律分析：
一、确定该房屋是否共同所有？
根据“婚姻法解释三”第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
以本案来看，如果甲男不让乙女在银行的共有人文件上签字，或作出房屋是双方共有的声明。根据以上规定可以完全认定该房的权属。双方具体分歧：该份甲方在银行的声明能具有多大的效力，能否证明该房屋是共同所有？当然双方及代理人肯定是各执一词。笔者认定，虽然该声明不能对抗第三人及房产证，但是在两人之间还是有效的。除非甲方能提供相应的证据证明该声明是虚假的。也只有这一点是男方唯一不利的地方，
该份在银行的声明在形式及内容上也存在一定的缺陷：首先，是银行提供的格式条款，目的只是为维护银行的利益。根本不在于是否当事人真实意思的表示，也没有核查。且当时并非已经进行登记的情况下，就让乙女以配偶身份在声明上签字。这显然是存在重大瑕疵的。   二、假如以共同财产论，应返还乙方的比例？
   既然法律的目的是为了明确析产，那不得不就从更精确的角度来考虑如何分割此房产。假设上述案件中，乙方承认首付的6万元是甲方的婚前个人财产；甲男同意乙方在婚后为房屋共有人。假如现在分割，那对于男方婚前的6万元应如何处理。
A:是已经随着甲男的同意共有，而该6万元也已经是共同财产；
B：该6万元按债权处理，只返还甲方6万元，不算增值；
C：该6万元按甲方个人财产处理，按6万元再加自然增值一起返还；
上述问题中，站在哪个角度来分析都存在一定的道理，实务中肯定不会明确规定如何处理。
本人意见：如果综合各类法条分析，从法律方面应按A意见进行处理。既然甲方同意为共有，那意味着对自己的婚前财产进行了处理，愿意分割一半给对方。没有特殊情况，应平分所有房产。
但在实务中，因为夫妻感情有可能存在特殊性，为结婚而更名，但并没有实际居住，或在一起生活时间很短。那这样分割确实不公平，房屋虽然是共同共有，但是也不能是说绝对的平分，如果双方同意可按投资比例进行分割。但为维护法律的尊严，无特殊情况还应平分为好。
三、甲父母还贷3万元，应怎么认定？
   针对本案存在的情况，假如房产为甲方所有，甲方父母还贷是属于甲乙双方的共同债权，还是甲方父母单独为甲方还的贷款。两者的区别在于，因为房屋增值可能会导致分割的数额并不一致。而且是两倍的差距。
如属于共同债权，那可以认定为该3万元为夫妻共同还贷部分，但因为增值一倍，那就房产价值而言这3万元就会变成6万元，而去掉3万元的债权，还剩下3万元，夫妻分割为每人1.5万元，也就是说女方一分钱不投入，却有1.5万元的收益。
    这显然是甲方父母所不愿看到的事情，因为夫妻感情已经破裂，且乙方已经拒绝还贷，甲父母与女也是已经关系闹僵。很明显，甲方父母是出于为自己孩子的目的，而还贷。并没有任何为女方的意思表示。
本人意见：
从法律方面讲，毕竟因为甲乙双方夫妻关系的存续，依法应认定甲方父母还贷为夫妻双方共同债权，乙方有权取得该还贷部分的增值分割。但法院审理案件，还要以案件的事实情况以及双方的行为来衡量，是否应取得该增值部分。本案中，甲方父母因为也可以从房屋出租中获取利益，可以弥补还贷损失；或者，甲方父母鉴于乙女实际情况自愿帮其还贷，双方关系都算可以，如果这样认定为共同债权分割增值，也算公平合理。反方面而讲，如果，乙方不仅占有房屋，享有利益，而且无故拒绝还贷，甲方父母无奈为保住房子还贷，那女方再要求还贷部分的增值分割。本人认为其行为已经明确表示恶意不履行相应义务，就不能享有相应权利，所以该主张就不应得到支持。
以上分析，只代表个人观点。
律师提醒：
在离婚诉讼中，一般对于房产而言，都规定的比较明确。但在实务的特殊情况，却是十分复杂。就单个案件而言就存在很多不同的情况，最好当面就具体案件与律师沟通才有可能取得明确的意见。
                                     王巡生

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