承租人优先购买权在审判实践中如何适用

[案情]
2006年6月，原告李某和被告张某签订一份房屋租赁合同，约定被告张某将自己所有的一套位于县城的商品房出租给原告李某居家，李某每年支付租金4000元，租金一次性付清，租期为二年。2008年5月6日，被告张某与第三人刘某签订房屋买卖协议，刘某向张某支付了购房款，但未办理房屋过户手续。次日，张某向李某发出终止房屋租赁合同的通知书。李某以张某和李某共同侵犯其优先购买权为由诉至法院，要求宣告张某与刘某签订的房屋买卖协议无效，并请求以相同价格购买该房屋。

[分歧]

第一种意见认为，应确认张某与刘某签订的房屋买卖协议无效，但应驳回李某以相同价格购买该房屋的诉讼请求。因为法律没有规定，同时有损缔约自由原则。协议被确认无效后，应恢复原状，房屋仍属于出租人所有，出租人享有完全的物权，是否以同等条件出售给承租人应由其本人自主确定。

第二种意见认为，应确认张某与刘某签订的房屋买卖协议无效，同时支持李某以相同价格购买该房屋的诉讼请求。这种观点主要是侧重保护承租人权益，保障其优先购买权的实现。

第三种意见认为，应认定张某与刘某签订的房屋买卖协议不发生法律效力，同时支持李某请求以相同价格购买房屋的诉讼请求。

[管见]

笔者赞成第三种意见。《中华人民共和国合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》（以下简称《若干意见》）第１１８条规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。根据《合同法》的规定，无效合同是指合同已经成立，因欠缺法定有效条件，在法律上确定地、当然地自始不发生法律效力的合同。本案中，第三人刘某与出租人张某之间签订的房屋买卖协议，是双方真实意思表示，且已成立，并未违反《合同法》第52条的规定。而《若干意见》第１１８条规定的宣告合同无效情况并不是因为意思表示欠缺法定有效条件，而是因为承租人主张优先购买权而造成合同无效，很明显，若承租人不主张优先购买权，那么该房屋买卖协议自始有效，但由于本案李某主张优先购买权，致使阻却了该买卖协议效力的发生。所以张某与刘某签订的房屋买卖协议不存在无效的问题，该协议是附法定生效条件的协议，该法定条件就是承租人在同等条件下是否主张优先购买权。若承租人在同等条件下不主张优先购买权，那么条件成就，该协议就有效。

在承租人优先购买权纠纷案件中，司法解释与法律规定的冲突，让法官难以作出更加有智慧的判决。因为现实中，法官大多选择适用司法解释，这种选择是不需要任何代价的，虽掩盖了法官的智慧，但免去了自由裁量带来的风险。

本案中，法官应查清承租人李某是否确实有购买意愿。如果李某没有购买的意愿并明确表示不购买该承租房，则应判决驳回其诉讼请求。如果承租人李某有购买的意愿并明确表示购买该承租房，根据合同法“承诺可撤回但不可撤销”的规定，则应判决支持李某以相同价格购买该承租房的诉讼请求。因为在出租人张某与第三人刘某达成房屋买卖协议的情况下，承租人李某提出以与第三人相同的条件购买房屋，是对出租人张某出卖房屋的邀约作出的承诺，该承诺一旦作出，承租人李某与出租人张某之间的房屋买卖合同就成立。

作者：吉水县人民法院 凌卫根