个人挂靠房地产企业开发的房产所有权归属的风险

个人挂靠房地产企业开发，不料房地产企业遭遇诉讼，名下房产被法院查封欲强制执行，所谓个人，急匆匆跳出来，指名道姓，欲将挂靠下的房产脱离查封命运，认祖归宗。

其思维，类似破产法第38条“取回权”，即“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回，但是，本法另有规定的除外”。 其固执认为，被查封房产确系其真金白银投入所得，取回理所当然。

其启动执行异议程序，依据民诉法第204条“在执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起15日内审查，理由成立的，裁定中止对该标定的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判裁定有错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。

商事交易，颇注重“外观”主义，如公司面纱下的有限责任、登记于工商的股东名册。个人采用借用企业资质挂靠等手段开发房地产也是法律、行政法规所禁止的行为，经“违法”包装，披上“合法”外衣，现急于褪去外衣，崭露头角，被法律强行按下。

个人以其系挂靠房地产开发企业开发、内部承包为由主张对项目开发的房产所有权，不能对抗房地产开发企业的债权人申请强制执行该项目房产。另如，在银行向开发该项目的房地产开发企业提供贷款的案件中，房地产企业以房产进行抵押，如果认定未登记的个人享有房产所有权，银行的贷款抵押担保失去依据，这样，房地产开发企业可能成为逃避债务履行的工具，严重损害房地产开发企业交易对方的利益。

房地产开发项目的房产权属应以不动产登记机构的不动产登记簿的记载为准。物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第十七条还规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

个人挂靠开发，若与第三人有争议，无论是不动产登记簿、善意取得制度，还是合同相对性，均是“阻碍”个人行使权益保护的“绊脚石”。
赫少华律师