以子女名义购房，如何要回所有权？

以子女名义购房，如何要回所有权？
原创作者：北京市婚姻继承法著名律师陈剑峰律师 
【案情介绍】
原告周海军和李淑芬系夫妻关系，二老均年逾七十，膝下有3子1女，儿子们都有自己的房产，只有42岁的女儿离婚后，因没有正式工作也无房，便和老两口共同居住。由于共同居住比较拥挤并且生活习惯等出现不同，就经常出现矛盾和纠纷，老两口于2005年3月卖掉房产，欲购买丰台区彩虹城小区的两套一居室的房产以便和女儿分开居住。但由于卖房的钱不够购买两处房产，只能采取交首付按揭的方式来购买，但老两口年事已高银行无法直接贷款，就只好以女儿周小红的名义贷款购房。这样，签合同以及两套房房产证上的署名都是女儿周小红。但是，两套房产的按揭首付款、装修款、接下来几年银行的按揭还款、物业费、暖气费和水电费等一切费用都是老两口出的钱。为避免纠纷，其中一套房产在老两口的要求下，于2007年3月由女儿周小红出具了一个书面证明，内容是：“现有丰台区光彩路某院1号楼1单元某号房产产权从今日起归周小红的母亲李淑芬所有。”
由于老两口的退休养老金并不宽裕，再加上各种生活支出，渐渐无力承担两套房的按揭还款了，于是和女儿商量，希望她找份工作或者找个合适的对象结婚，以便自己承担自己的房屋贷款。自此，老两口便不再给女儿那套房产交按揭还款了。2007年年底，女儿由于交不起按揭还款，竟独自决定卖掉了自己的那套房产，扣除银行的还款后，其余以做生意为名占有，带着钱就去了南方。2008年7月的一天，女儿从南方回来，说做生意亏本了，想用老两口居住的房产再抵押贷款做生意。这下，老两口彻底愤怒了，要求女儿立即配合办理房屋过户，女儿没有答应。老两口无奈，只好诉诸法律，要求讨回房产。（注：为保护当事人的隐私，文中当事人的姓名均为化名。）
【双方观点】
原告二老认为：为了能和女儿分开居住，卖掉了自己的房屋，但是房款不够，只能贷款购房，又因年龄问题，无法从银行获得贷款，便借用女儿周小红的名义，从银行按揭购房，但实际上房产的按揭首付款、装修款、接下来几年银行的按揭还款、物业费、暖气费和水电费等一切费用全由自己交纳，女儿并没出过一分钱；并且，手里有女儿亲笔书写的证明“现有丰台区光彩路某院1号楼1单元某号房产产权从今日起归周小红的母亲李淑芬所有。”，证明房产的实际所有权应归二老所有。
被告周小红认为：父母虽然出钱购买房产，但合同签订方以及房屋产权人登记的均为自己，应视为对子女的赠与行为，依照不动产公示原则，房屋应归自己所有；此外，自己写的证明是在父母的要求下写的，不是自己的主观意愿。
【审理结果】
法院经审理后认为：民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或取得对方同意，不得擅自变更或者解除。北京市丰台区光彩路某院1号楼1单元某号房产由原告周海军和李淑芬出资以被告周小红名义购买，周小红出具书面证明将此房屋产权归李淑芬所有，是其真实意思的表示，且不违反相关法律法规。现原告要求北京市丰台区光彩路某院1号楼1单元某号房产归其所有之诉讼请求，本院应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第54条、第55条、第57条的规定，判决如下：座落于北京市丰台区光彩路某院1号楼1单元某号房产归原告周海军和李淑芬所有。
一审判决后，被告没有上诉。判决生效后，现原告正在办理房产按揭一次性还款和过户手续。
【陈剑峰律师评析】
本房产纠纷案争议的焦点是：以成年子女名义购买的房产，房产所有权是否就一定属于成年子女所有吗？
在现实生活中，父母出于各种原因将房产登记在子女名下的有很多。有的登记在成年子女名下，有的登记在未成年子女名下。今天，在此不探讨登记在未成年子女名下的房产问题，只探讨登记在成年子女名下的房产问题。成年子女属于完全民事行为能力人，其对自己的行为具有享有民事权利及承担民事义务的能力。因此，已成年子女名义购房，比较容易产生纠纷。
在本案中，为了能够顺利贷款，老两口借用成年子女周小红的名义购买房产，其目的也是自留一处，为女儿购买一处，但没有想到的是，女儿不但卖了父母赠与自己的那处房产，并且惦记上了父母自留的房产，险些让年迈的父母无家可归，好在老两口提早打算，为日后化解纠纷埋下伏笔；正因为二老及时让女儿出具了一份证明，证明房产归二老所有，才最终保证了案件的胜诉判决。
本案胜诉的关键在于：两原告夫妻于2007年3月让女儿周小红给出具了一个书面证明，内容是：“现有丰台区光彩路某院1号楼1单元某号房产产权从今日起归周小红的母亲李淑芬所有。”法院也是基于该证据来判决本案原告胜诉的。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”女儿周小红虽然是在父母的要求下出具了此份证明，但其为完全民事行为能力人，对自己的行为应当承担民事责任，其出具此证明的意思表示真实，没有违反法律或社会公共利益，因此，该份证明的内容合法有效。《中华人民共和国民法通则》第五十七条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”所以，除非法律法规有相关规定或者经原告同意，女儿周小红不能擅自变更或解除其做出的具体民事法律行为。因此，本案给了许多父母以重要启示，那就是，父母以自己成年子女名义买房时，既然所有的钱是父母出的，为了避免日后出现纠纷，也为了保护老年人的合法权益，最好的办法就是像两原告一样，让子女写个书面证明或协议，来证明房产的所有权归父母。
话说回来，如果父母不让子女写个证明或协议，那么出现纠纷怎么办呢？钱是父母出的，包括房产的按揭首付款、装修款、银行按揭还款、物业费、暖气费和水电费等费用都是老两口出的，会不会父母起诉一定会胜诉呢？本律师的观点是，案件可能胜诉，但概率不大，因为给付这些钱的性质究竟是什么不好判断，如果视作父母对子女的单方赠与的话，那么这种房产案件的败诉可能性很大。因此，单单凭借房款的出资人来确定房屋所有权的归属并不可取，还需要合法有效的证明文件，从而确定房产所有权的真正归属。
【友情提示】
本律师再次提醒天下的父母们，当出现某些情况不得已需要以成年子女名义购房时，可以借子女之名购买房产，但买房后一定要子女亲自书写书面证明或协议来证明房产的所有权归父母所有，并在条件具备的情况下尽快将房产过户到自己名下，以避免不必要的纠纷。
备注一：本文原创作者北京陈剑峰律师，本案例是北京陈剑峰律师亲自承办的与婚姻继承有关的房产成功案例之一。助理王挺律师按照北京市律师协会婚姻家庭法律专业委员会案例编写固定格式要求撰写、添加、整理，最后陈剑峰律师定稿。在此，陈剑峰律师对助理王挺律师的辛勤工作表示肯定和感谢！
备注二：北京著名婚姻律师——北京市迪扬律师事务所陈剑峰律师简介：
党员，1996年从事律师工作至今15年，现为北京市迪扬律师事务所资深婚姻律师，擅长婚姻家庭继承纠纷法律事务。曾分别获得北京市丰台区法律援助优秀律师、北京市首批法律援助十佳优秀律师、首都奉献奥运好市民等荣誉。多次应中央人民广播电台的盛情邀请，做客直播间，为全国听众解答法律咨询。现为北京市律师协会婚姻家庭法律专业委员会委员，中央人民广播电台中国之声《法治中国》、《都市法宝》、《华夏之声》节目重要嘉宾。陈剑峰律师在2011年接受《广州新快报》、《上海法治报》、《北京社区报》、《北京劳动午报》、《北京晚报》、《环球时报英文版》、《国际金融报》、凤凰新媒体、中央人民广播电台、澳大利亚广播公司等国内外知名媒体的采访、专访或报道。
        婚姻家庭继承法律主要业绩：执业十多年来，办理了很多离婚纠纷、房产继承纠纷等婚姻家庭类案件，在此仅举其中成功代理的七例典型：
         1、一例典型的亲子鉴定案件：2002年本律师和北京市知名大律师——恩师徐玉光大律师合作办理了北京市丰台区首例因亲子鉴定引起的索赔案，该案原告获赔万元精神抚慰金的损害赔偿，成为该院新婚姻法公布实施后，在婚姻关系解除后精神损害获赔的第一案。
本案曾一度引起中央电视台某女记者的关注，因涉及隐私当事人不愿曝光，才没被媒体报道。
         2、一起典型的一对年近七旬的老年人离婚案件的非诉讼解决：2009年10月，位于北京市丰台区某小区的刘大爷，曾经由于经济犯罪被判入狱8年，出狱后由于不堪忍受妻子的对于自己人格的极度贬损和每天的谩骂，再加上双方几十年不幸福的婚姻，终致感情破裂，遂慕名委托本律师代理刘大爷离婚案件。接受委托后，本律师耐心细致地做刘大爷及其妻子的思想工作，劝其和好无效。于是，2009年11月底在北京市丰台区民政局婚姻登记处为其办理了协议离婚手续。这起离婚案件，双方都很“满意”，对刘大爷来说，达到了离婚的目的，避免了讼累，而且离婚后感觉如释重负、有一种轻松感和解脱感；对他的妻子来说，得到了唯一一套房产的所有权，也感觉有种解脱感。
3、王某，是一个近七十岁的老太太，现住东城区皇城根一间公房内。为这仅 10余平方米的公房，老太太打起了官司。事情起因是这样的：上个世纪六十年代，老太太的丈夫单位分配了两间公房（在丰台区某处），经夫妻协商将该公房的承租人变更为王某。因丈夫的哥哥李明（化名）家无房居住，王某就将该房暂借给李明居住。六十年代末，经王某同意，李明把两间房调换成一间，由丰台区某处调换至东皇城根。 2002 年，王某与丈夫离婚后无房居住，就从李明处要回房居住，李明同意。 2005 年初，房管所工作人员向王某催缴房租时在租金缴纳凭证上的承租人不是自己而是李明。老太太遂到房管所询问，房管所答复说该房承租人从 1995 年起就是李明，至今已逾十年了，但房管所却拒绝向老太太提供任何证据。老太太为把这间公房承租人变更回自己准备打官司，但手里唯一的证据只有租金缴纳凭证，没有任何证据证明老太太曾是该房的承租人。老太太曾为此事先后咨询了十多位律师，均告知十多年了，时间太长，打官司胜算希望渺茫。经过几番周折，老太太才找到我并委托我帮她打这场官司。经过艰难的调查从房管所取得了重要证据，将房管所和李明一起推上法庭后终于为老太太打赢了这场官司，争回了承租权。为感谢我们，老太太特意给我赠送了一面锦旗。
         4、一起没有达到夫妻感情完全破裂的离婚案的诉讼解决：被告周某的妻子，以被告周某经常不回家照顾妻子和孩子、在外经常和朋友喝酒、夫妻性生活不和谐为由诉讼到北京市宣武区人民法院起诉离婚。通过朋友介绍被告周某找到本律师代理，因为周某经常不回家照顾妻子和孩子、在外经常和朋友喝酒仅仅是家庭琐事，没有达到感情完全破裂的程度，另外，性生活不和谐是由于女方生完孩子后曾经使用过辛辣的化妆品来减肥以致造成男方伤害并且在男方心理留下某些阴影，这属于心理问题，可以通过心理医生来调整彼此的心理状态来达到夫妻性生活的和谐。在本案开庭时，本律师对于被告周某经常不回家照顾妻子和孩子、在外经常和朋友喝酒的行为给与了严肃的批评，并且要求周某向妻子承认错误，以后好好改正，多花时间在亲情上，并向妻子做了口头承诺。终于，妻子看到丈夫的悔过态度，决定再给周某一次机会，当庭撤诉。
        5、房产继承权的成功案例：2008年，北京市丰台区的田女士慕名找到我，为了一套房产的继承，这套价值近百万元的房产，根据我对继承法多年的研究，为她策划了诉讼方案，最终房产继承判决胜诉，当事人十分满意。
        6、父母子女之间房产确权案成功案例：2006年，王先生夫妇在北京某小区买了两套房产，因年龄大无法办理按揭手续，于是两套房产均登记在女儿名下。两套房的首付均为老两口支付，其中老两口居住的一套物业费、暖气费、水电费等一切费用均由老两口自己支付。老两口也想给一套女儿，自己留一套养老。但不争气的女儿离婚后卖掉了其中一套房产，做生意亏本后，还想打仅剩的一套房产的主意，想再次抵押进行贷款。老两口不干了，2009年，遂慕名聘请我代理向法院起诉，最后终于要回了房屋产权，老两口露出了欣慰的笑容。
        7、父子争夺房产案成功案例：2010年——2011年初，北京市丰台区一对父子为争夺房产经过三个案子，打了曲折5场官司，历时9个月。推翻了离婚协议书中关于房产归孩子的约定，判决房屋买卖合同无效，我代理父亲最终胜诉。
北京陈剑峰律师在全国公开发表过的婚姻家庭法律个人著作：
1、这样的遗嘱形式无效
2、妻子有精神病，丈夫可以提出离婚吗？
3、请问婚后五年财产才是婚后共同财产吗?
4、关于自书遗嘱必须注意的三个问题
5、与印度尼西亚人结婚在国内是否需要登记?
6、跟美籍华人在香港登记怎样离婚？
7、我能要回孙子的抚养权吗？
8、太爷爷的遗产我能继承吗？
9、如何认定夫妻感情完全破裂？
10、两个人都没钱，会不会就不判离婚?
11、公房能立遗嘱吗？
12、我想离婚，但不知道怎么办理，我需要赔多少？
13、什么是夫妻感情确已破裂？
14、什么是协议离婚？
15、什么是有配偶者与他人同居？
16、婚姻法对军婚有何特殊保护？
17、什么是诉讼离婚？
18、什么是探望权？
19、什么是家务劳动的补偿请求权？
20、什么是离婚损害赔偿？
21、什么是法定婚龄？
22、什么是无效婚姻？
23、什么是可撤销婚姻？
24、婚内购买的房产离婚时，男方父母出资购房部分能分割吗？
25、与房产有关的婚姻继承法律社区普法知识讲座一
26、父母将房产赠与给子女时，如何最大限度地维护子女利益？
27、老年人立遗嘱将房产留给子女继承时，如何最大限度地维护子女的利益？
28、关于具有印度尼西亚国籍的女士三个婚姻法问题的回复
29、天津市南开区收养三代以内同辈旁系血亲子女的条件、材料和程序？
30、浅析赵某诉王某变更子女姓名权纠纷案
31、吴志英诉周东根变更抚养关系纠纷案
32、浅析老年人的婚姻自主权
33、浅析人工授精所生子女的法律地位
34、浅析继子女的法律地位
35、浅析无效婚姻的几种处理情况
36、浅析禁止结婚的血亲范围
37、浅析军人婚姻的法律保护
38、朱萍诉李小华离婚及分割房产纠纷案
39、一起由亲子鉴定引起的特殊侵权案件的法理分析及有关问题的探讨
40、房产在孩子的名下，如何维护出资的父母权利？
41、婚后女方父母出资购房，如何维护女方的最大利益？
42、自书遗嘱上没写日期有效吗？
43、以子女名义购买的房产，所有权就一定属于子女所有吗？
44、有一个小孩，还可以从社会福利院收养小孩吗？
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46、我的又一例家庭房产纠纷成功案例——一对父子为争夺房产打了曲折5场官司
47、我办理的五起重大婚姻继承纠纷成功案例
48、以子女名义购买房产，如何维护父母的最大利益？
49、一起代孕引发的家庭悲剧案四个问题思考
50、就中央人民广播电台五位听众朋友的婚姻家庭法律咨询所作的解答
51、离婚时一方的房产是否应当分割？
52、离婚协议约定房产给孩子，就一定有效吗？
53、以子女名义购房，如何要回所有权？
    注：上述北京陈剑峰律师的个人著作在百度、谷歌等搜索引擎均可搜索到，希望转载者请注明作者及作者联系电话。
合作出版发行的著作：
2005年参与编写中国人民大学出版社出版的新版以案说法《婚姻家庭法篇》。