夫妻一方擅自将夫妻共同的房屋卖给善意的第三人,该买卖行为有效
发布日期:2011-11-09 作者:110网律师
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
在实践中夫妻一方擅自将夫妻共同的房屋卖给善意的第三人,一般说来是有效的,但是如果第三人明知夫妻其中一方是不同意出售共有房屋而购买、或者夫妻以赠与的方式或明显低于市场的价格出售该房屋的、或者房屋买卖只是签订了合同过户还没有完成的,买卖是无效的。
如果不属于上述情况,买卖是有效的,第三人取得房屋的所有权
案例:
刘玲和樊林是夫妻关系,二人有一套住房,1999 以樊林的名义在房产管理局领取了房屋所有权证。2002年7月樊林在刘玲不知道的情况下和本单位的职工陈卫东签订了一份《房屋买卖契约》,约定:由樊林将其住房及部分家具以52000元卖给 陈卫东;陈卫东付清房款后,樊林将房屋及房屋所有权证交付给陈卫东。契约签定后陈卫东付清了房款,樊林也将房屋及房屋所有权证交付给了陈卫东。但当 陈卫东对房屋进行装修时,刘玲阻止其装修,双方发生矛盾,刘玲起诉至法院,称:自己已 经和樊林离婚,且离婚时双方约定房屋归 自己所有,现樊林在其不知道的情况下私自将房屋卖给了陈卫东,所以樊林和陈卫东之间买卖房屋的行为应该无效,故要求法院判决由陈卫东返还其房屋。诉讼中刘玲向法院提交了民政局为其与樊林颁发的离婚证。但陈卫东认为樊林和 刘玲的离婚证是在樊林和陈卫东买卖房屋之后补发的,不具有真实性。法院在审理期间,民政局作出决定,撤销了刘玲和樊林的离婚登记,宣布其离婚无效。焦作市解放区法院经审理认为,本案争议的房屋在房屋管理部门登记的产权人是樊林,卖房时樊林也将房屋及房屋所有权证都交付给了陈卫东,所以陈卫东在购买房屋时有理由相信该房屋的产权没有争议,产权人就是樊林。虽然刘玲称其和樊林离婚后双方已协议房屋归刘玲所有,樊林未经刘玲的同意无权处分该房屋,但由于刘玲和樊林之间的离婚登记已被民政部门撤销,所以刘玲的主张没有事实和法律依据。其次,陈卫东和樊林达成的房屋买卖协议,没有违背有关法律的规定,是双方真实意思的表示,陈卫东作为善意的第三人,其合法权益应该受到保护,根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条的规定 ,确认陈卫东和樊林之间买卖房屋的行为有效,驳回刘玲要求陈卫东退还房屋的诉讼请求。
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