与夫妻一方签订的房屋买卖协议是否有效?
【案情】
张某和李某系夫妻关系,由于双方感情不和,于2007年开始分居。两人在婚后购买三室一厅的房屋一套,房屋产权证书上显示所有权人为张某,共有人为李某。2008年5月份,张某和王某签订房屋买卖协议,约定张某将该房屋以53万的价格出卖给王某。协议签订后,王某于6月8日交付房款,后张某一直未将该房屋交付,王某便诉至法院,要求王某交付该房屋。在诉讼中李某向法院申请作为第三人参加诉讼,并称张某出卖房屋未经其允许,请求法院确认该房屋买卖协议无效。
【分歧】
与夫妻一方签订的房屋买卖协议是否有效?
第一种观点认为,该房屋买卖协议有效。张某和王某签订房屋买卖协议为双方真实意思表示,王某在购买时有理由相信系张某和李某的共同意思表示,王某为善意第三人,且王某交付房款,故李某不得以不知情为由对抗王某的善意取得,该房屋买卖协议有效。
第二种观点认为,该房屋买卖协议无效。张某独自出卖房屋并非为日常生活需要,且善意取得的标的物不适用不动产。
【管析】
笔者同意第二种观点,该房屋买卖协议无效。
1、我国《婚姻法解释(一)》第十七条规定:“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权"的规定,应当理解为:
(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。
(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”张某独自出卖房屋并非为日常生活需要,而是为了占有夫妻共同财产,王某有义务查明李某对于买房的真实态度,故不能认定其有理由相信张某出卖房屋的行为系夫妻共同意思表示。
2、善意取得的标的物不适用不动产,只适用动产。善意取得制度以牺牲原所有人的利益为代价保护善意第三人的利益,其构成要件也较严格,标的物须为动产,不动产不能成为善意取得的标的。动产物权的存在以占有为公示方法,以其占有的变动为变更的公示方法,而不动产物权的存在以登记和登记的变更为公示方法。所以,对于不动产来说,由于物权变动的特殊性,只要第三人足够的注意,就不难发现不动产物权的真正产权归属,一般不会发生误信。本案中王某不构成善意第三人,应当支持房屋共有人李某的诉讼请求。
作者:九江县人民法院 陶子润
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