关于住宅小区停车相关法律问题

发布日期：2011-11-22 作者：柴海艳律师

一、小区车位、车库的优先保障对象
依据《物权法》第七十四条第一款之规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。该款说明，住宅小区内的车库、车位首先要保障业主的停车需要。该款要求物业服务企业在管理小区停车库位的时候，必须首先保障本小区业主的停车需求，之后才是保障其他人员的停车需求。现实生活中，如果业主对物业服务企业缺乏监督，利益驱动下，可能存在物业服务企业将本小区车位保障给非业主，而导致业主无处停车的事实。所以，提议业主通过业主委员会或者业主自身对物业服务企业管理小区停车库位事项适当进行监督。
二、上海市住宅小区停车收费执行哪类价格
依据《物业管理条例》第四十一条、《物业服务收费管理办法》第六条和第七条、《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》第六条及虹口区物价局《关于调整虹口区住宅小区停车收费标准的通知》等相关规定，可以确认，上海市住宅小区停车费收费标准执行政府指导价。比如虹口区，物业服务企业必须在政府指导价规定的范围内且依据与业主签订的物业服务合同向使用小区车位的业主或其他使用停车库位人员收取停车费。
三、物业服务企业是否有权单方面提高住宅小区停车费收费标准
答案是否定的。《物业服务收费管理办法》第七条明确规定“具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”，因为住宅小区停车库位收费涉及众多业主及相关人的切身利益，所以住宅小区停车费收费标准执行的是政府指导价，这意味着小区物业服务企业无权单方提高住宅小区停车费收费标准。如果确实因为经济环境发生了重大变化，导致物业服务企业有理由依据情势变更原则要求提高住宅小区停车费收费标准的，物业服务企业的解决途径应当是：与小区业主普遍协商达成一致或者与小区业主委员会达成一致（以业主委员会有业主大会的明确授权为前提），在不超过政府指导价范围内适当提高住宅小区停车费收费标准。或者在不能取得业主普遍同意的情况下，以小区所有业主为被告通过司法途径解决。但是无论如何，物业服务企业无权单方提高住宅小区停车费收费标准，因为这样是严重违反合同法基本原则的，是对业主权利的严重侵犯。
四、如何和谐解决住宅小区停车费收费标准提高之争议
笔者认为：应当分清住宅小区停车位是物业服务企业独享管理收益权还是住宅小区业主所有委托物业服务企业管理，应当计算出二者之比例。如果住宅小区停车库位业主所有的占绝对比例，那么物业服务企业应当考虑提高停车费标准是否必然提高物业服务企业的收益，如果收益幅度不明显，不建议物业服务企业盲目提高住宅小区停车费收费标准，影响和谐关系，此其一。其二，如果住宅小区没有成立业主委员会没有召开过业主大会，建议业主良好协调上级主管部门尽快选举业主代表成立业主委员会，利用业主大会议事规则来解决此类问题。第三，业主也要考虑当前经济形势的影响，应当看到适当提高住宅小区停车费标准对物业服务企业方显公平事实的存在，而不应一味的强调自身利益，当然即使提高停车费收费标准也应在政府指导价范围内，坚决反对物业服务企业单方面提高停车费收费标准。如果物业服务企业不顾业主的反对单方面提高住宅小区停车费收费标准，业主有权向有关部门反映，有权依法请求人民法院确认物业服务企业单方提高住宅小区停车费标准的行为无效。
以上观点仅供各小区业主及物业服务企业维权之参考，欢迎法律爱好者共同研讨。转载姚立民律师博客。

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