房屋所有权违规过户与行政无效的时效性

发布日期：2011-11-29 作者：何翠主任律师

审判长、审判员：
-----根据事实，依据法律，代理人发表如下代理意见：
一、被告为第三人办理房产过户登记行为证据不足，明显违法，适用法律不当，是无效行政行为。
（一）被告未尽审查义务，明显违反法定程序。本案中，原告未去房管局，也没有委托代理人办理，更没有提出办理过户登记的申请，被告提交的唯一涉及原告的证据是房管局存档的赠与合同，但本案的原告仅上过几天扫盲班根本写不出赠与合同中的字体，该合同上“张**”不是原告本人签字，签章。被告严重违反了《山东省城市房地产交易管理条例》第五条“房地产交易主管部门的主要职责是：（一）审查房地产交易当事人的资格，验证交易标的物的权属；”第九条“房地产交易当事人因故不能亲自办理交易的，可以委托代理人代理交易。委托代理交易应当办理委托手续。”第十二条“　转让房地产，双方当事人应当持有关证件到房地产交易主管部门申请登记，经审核后，签订房地产买卖、交换和赠与契约，办理立契审核手续”的规定。被告房管局在办理赠与过户手续中，在原告未到现场，也未提交其身份证件的情况下，不经最基本的核实，就给第三人办理了过户手续。属于申报不实，严重违反了法律规定，由此而取得的房产证应当无效。
（二）被告未提交该争议房产登记完整合法的监理手续，应视为未办理监理手续。在本案中，被告未提交其办理房地产交易登记的监理手续。根据《山东省城市房地产交易管理条例》第五条“房地产交易主管部门的主要职责是：（二）办理房地产交易登记监理手续。”根据《行政诉讼法》第32条“被告对作出的具体行政行为负有举证责任，应当提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件。”《行政诉讼证据规定》第一条“被告不提供或者无正当理由逾期提供证据的，视为被诉具体行政行为没有相应的证据。所以，被告未对该房屋过户进行监理，属于严重违反法定程序，因此而取得的房产证无效。
（三）违反《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的法定程序。《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》规定“房地产管理机关核发的房产所有权证，是国家确认房屋产权的有效证件，有关房产事项的各类公证文书，是房地产管理机关审查有关房产的法律行为合法性和真实性的有效证明。三、接受赠与房产的受赠人，应当持房产所有人"赠与公证书"和本人"接受赠与公证书"，或持双方共同办理的"赠与合同公证书"，以及房产所有权证、契证，到房地产管理机关办理所有权转移登记手续”。而本案之中，原告未到房管局，也未在赠与合同上签字，双方更没有办理房产赠与公证书，被告在未审查证件，未要求第三人提供公证文书的情况下，为第三人办理了赠与房产的手续，违反了法定程序。
（四）适用法律不当。从被告提交的答辩状及证据可以得知，被告是在1994年3月份把原告的房产过户到第三人名下的。而使用的法律依据却是1994年6月14日才实施的《山东省城市房地产交易管理条例》，所以适用法律不当。
原告在未向房管局表示把争议房产过户到第三人名下，未在房管局存档的赠与书上签字盖章的情况下，被告房管局把争议房产擅自过户到第三人名下，证据不足，明显违反法定程序，是无效行政行为。
二、被告为第三人办理房产过户登记行为侵犯了原告的房产所有权。
（一）原告没有向被告表示过把争议房产过户给第三人的意思。原告作为社会公众，对于房产过户必须审查本人身份，必须本人亲自办理或委托他人办理的这种众所周知的公开程序是知道的，原告有理由相信未经公证或本人不到房管局是不会办理过户手续的。被告在原告未对其表示将房产愿意过户给第三人的情况下，擅自将原告的房产过户到第三人的名下，侵犯了原告对财产的所有权。关于第三人提交的《赠与立约书》不是真实的，该立约书在（2006）*民初字第1109号民事判决书中已经确定，签字并非原告所签。其次，本案是行政诉讼，审理的依据是房管局办理过户手续时的档案材料，因此该立约书与本案无关。
（二）退一步讲，即使该立约书是真实的。立约书也仅仅是合同，合同具有相对性，仅是对于合同相对人有效，而对其他人不产生法律效力。并且，合同只是债权，房屋所有权的转移却是物权。债权转化为物权是需要履行一定的法定程序的。
（1）立约书不等于房屋产权已经变更为第三人所有。在本案中，第三人若想把赠与合同转化为现实的物权，可以告知原告与其亲自去房管局办理过户手续。若原告拒绝为其办理过户手续，此时的第三人唯一的救济途径就是诉至法院，债权是否应当有效履行由人民法院裁决。而本案第三人确采取伪造原告张淑慎签字盖章的非法手段，被告房管局在原告不在场的情况下，严重违反审查程序，违法的做出了房产过户的行为。侵犯了原告的房产权。
（2）立约书是债权，原告拒绝为其办理过户手续的法律后果承担的是债权的违约责任，但这种违约责任并不会产生物权自动转移到第三人的名下。因此，原告以不到房管局现场，不办理签字盖章手续的实际行动来拒绝为第三人办理过户手续，被告却违反法定程序擅自办理过户登记，实质侵犯了原告财产的物权即所有权。
（3）赠与合同是实践性合同。根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》128条“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”的规定可以看出，赠与合同有无法律效力，与房屋的产权是两个概念。有赠与合同并且赠与合同是合法有效的情况下，还需要赠与人的配合办理过户手续，才能取得真正的产权。仅有合同不办理过户手续，产权并不发生变更。所以，被告违反法定程序为第三人办理过户手续的行为，侵犯了原告房屋所有权。
三、行政行为无效不受诉讼时效限制。
（一）根据行政法学理论，行政行为无效的法律后果：（ 1 ）被确认为无效的行政行为自始至终不发生法律效力；（2）任何人可不受无效行政行为的拘束，可以自行决定不履行该行为设定的义务，并不承担法律责任。同时，可在行政行为作出后的任何时间对该行为提出异议。（ 3 ）有权的机关得随时可宣告该行为无效；（ 4 ）行政主体因该无效行政行为而取得的一切利益应返还相对人，同时应收回因该行政行为而给与相对人的权益。
（二）《行政处罚法》第3条第二款：“没有法定依据或不遵守法定程序的，行政处罚无效”以及《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼〉若干问题意见》第57条的规定在一定程度上折射出了“行政行为无效理论”不受时效限制。比如某行政机关批准一产生毒气的工厂修建在城市的主要居民区，如此行政行为生效，则必定会给广大公民带来严重的损害。之所以无起诉期限的问题，完全是因为此时并不存在一个有公定力的行政行为。这个行政行为自始是无效的，任何公民、法人或组织都可对该行政决定予以拒绝。
综上，被告的违法行政行为，不仅侵犯了原告的合法权益，也侵犯了政府行为的公信力和国家法律的尊严，其危害后果是极其严重的。故请求依法确认无效。

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