浅谈业主维权之路及法律风险

发布日期：2011-12-08 作者：110网律师

浅谈业主维权之路及法律风险

近年来，中国房地产市场蓬勃发展，大批的房地产开发公司如雨后春笋一样涌现，但是由于开发公司的实力参差不齐，业主和开发商的纠纷不断增多。据笔者粗略统计，2011年本所全年所办理的案件中房地产案件占了很大的比重。
由于业主人数众多，情绪激动之时很容易发展成为群体事件，给参与维权的业主带来一些风险。笔者在这里介绍几种业主维权的方式，以便大家能依法维权，减少不必要的麻烦。
一．     谈判。
谈判，是指业主与开发商就纠纷事项进行交涉、协商，在自己的立场上作出一定让步满足对方的要求，达成一致协议。与开发商谈判需要技巧，一个松散的业主集体很难与开发商谈判成功，首先要选出几个有威望能服众的代表，其次每个业主要抛弃自己内心的小算盘。满足以上两点才具有与开发商谈判的基础，不然一个松散的维权集体很容易被各个击破，维权成为空谈。
二．     投诉。
投诉，是指向有关主管单位检举、举报开发商的违法事实，有关单位在职权范围内对违法事项进行查处。此种方法的优势是成本低、见效快，缺点是如果投诉不能引起有关部门的注意可能会杳无音信。
三．     仲裁。
仲裁，是指发生争议的双方当事人，根据其之前达成的仲裁协议，自愿将该争议提交中立的第三者进行裁判的争议解决方式，郑州的仲裁机构一般是郑州仲裁委。仲裁并不是随意可以提起的，必须双方事先约定过如果双方发生争议应该提交XXX仲裁委员会解决，开发商在和业主签订的《商品房买卖合同》中会提到争议的解决方式，可以在其中约定仲裁条款。仲裁有其自己的优点，但是仲裁属于一裁终局制，只有在存在法定情形时才能申请法院撤销仲裁裁决，建议尽量不要选择仲裁条款。
四．     诉讼。
诉讼，大家都很清楚，就是去法院告开发商。诉讼是维权权益的最后一道屏障，如果前面方式均不能解决时，大家可以诉诸法院。诉讼优点是相对比较公正，监督制度严格，缺点就是程序复杂，耗时较长，成本较高。
五．     媒体曝光。
业主也可以请求媒体参与进来，对开发商的违法行为进行曝光，让开发商感受到社会舆论的压力，从而走到谈判桌前或者引起主管部门的注意。媒体分传统媒体和新兴媒体，传统媒体指电台电视台报纸等，这些媒体影响大传播范围广，但是他们追求新闻价值，只会传播一些新奇特的事件。还有一种新兴媒体，指的是网络媒体，这些媒体的能量不容忽视，一旦引起网友的兴趣，就会产生很大的社会影响力，现在政府部门也比较注重网络舆情，通过网络维权也是一种低成本见效快的方式。但是通过媒体维权需要注意发布的内容不能进行恶意攻击的言论以免引起不必要的麻烦。
以上就是几种比较常见的业主维权方式，也有一些不常见的，比如宪法中规定的游行示威等方式，这些方式必须经过主管部门批准才可以实施，具体实施起来很难。
业主与开发商较量，业主属于弱势群体，开发商则属于强势群体，与强势群体对抗时一定要严格避免处罚法律。
当今房价偏高，很多业主压上全部身家才能买到一套房子，而买的房子却出现了各种问题，情绪难免会激动，在情绪激动时作出一些违法的行为很容易就触犯了法律。比如堵路、冲击机关、未经批准游行示威、打砸抢，这些行为轻则行政拘留，重者构成刑事处罚。

《中华人民共和国治安管理处罚法》规定：

第二十三条有下列行为之一的，处警告或者二百元以下罚款；情节较重的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款：
　　（一）扰乱机关、团体、企业、事业单位秩序，致使工作、生产、营业、医疗、教学、科研不能正常进行，尚未造成严重损失的；
　　（二）扰乱车站、港口、码头、机场、商场、公园、展览馆或者其他公共场所秩序的；
　　（三）扰乱公共汽车、电车、火车、船舶、航空器或者其他公共交通工具上的秩序的；
　　（四）非法拦截或者强登、扒乘机动车、船舶、航空器以及其他交通工具，影响交通工具正常行驶的；
　　（五）破坏依法进行的选举秩序的。
聚众实施前款行为的，对首要分子处十日以上十五日以下拘留，可以并处一千元以下罚款。

第五十五条煽动、策划非法集会、游行、示威，不听劝阻的，处十日以上十五日以下拘留。

《中华人民共和国刑法》规定：

第二百六十八条聚众哄抢公私财物，数额较大或者有其他严重情节的，对首要分子和积极参加的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金；数额巨大或者有其他特别严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。

第二百九十条聚众扰乱社会秩序，情节严重，致使工作、生产、营业和教学、科研无法进行，造成严重损失的，对首要分子，处三年以上七年以下有期徒刑；对其他积极参加的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利。

聚众冲击国家机关，致使国家机关工作无法进行，造成严重损失的，对首要分子，处五年以上十年以下有期徒刑；对其他积极参加的，处五年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利。

　　第二百九十一条聚众扰乱车站、码头、民用航空站、商场、公园、影剧院、展览会、运动场或者其他公共场所秩序，聚众堵塞交通或者破坏交通秩序，抗拒、阻碍国家治安管理工作人员依法执行职务，情节严重的，对首要分子，处五年以下有期徒刑、拘役或者管制。

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