指控买房人“跳单”

上海这起案例的原告是一家二手房中介，名为上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原公司”)。2008年下半年，上海市民李先生打算卖房，就将房源信息提供给了包括中原公司在内的多家中介。市民陶德华和妻子先后在三家中介公司看过了李先生想要卖的这套房，中原公司是第三家。 　　也就是在看房的当天，中原公司与陶德华签订了《房地产求购确认书》，约定在接下来的六个月内，如果陶德华或与他有关联的人买这套房，而没通过中原公司的话，陶德华应按房子实际成交价的1%付违约金。
　　后来，陶德华发现妻子接触的第二家中介公司报价比较低，而且还帮着砍价，最终经过这家公司与房主签订房屋买卖合同。但这笔交易被中原公司得知后，就认为陶德华属于恶意“跳单”，违反《房地产求购确认书》，于是将其告到法院索赔违约金1.65万元。
　　2009年6月，上海市虹口区法院一审宣判，判决陶德华败诉。陶德华不服上诉，经上海市第二中级人民法院审理后，撤销了一审法院的判决，驳回了中原公司的诉讼请求。
　　[解读]通过其他中介不构成违约
　　最高法将此案选作指导性案例，给出的理由认为，《房地产求购确认书》属居间合同，禁止“跳单”本意是维护中介利益，这条认定有效。但衡量买方是否“跳单”违约，关键还是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并没有利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。
　　在此前，南京的溧水法院也宣判了这样一起“跳单”案件，整个案情与上海此案毫无二致，只是溧水法院一审就驳回了中介公司的诉讼请求，也算是暗合了最高法的这个指导性案例的判决。办理溧水“跳单”案的法官表示，在二手房买卖活动中，买方与中介公司因“跳单”引发的纠纷特别常见，卖房人委托多家中介公司卖房的情形，买房人从任一家获得信息并交易成功，其他家中介对其违约金的诉求就不会得到支持。