开发商一房二卖买房人为何未得到赔偿

案情：
周某于2005年4月与某房地产开发公司（以下简称开发公司），签订商品房预定协议1份，双方约定开发公司将其开发的一处商业网点房预售给周某，面积为144平方米，单价为2588元/平方米，付款方式为协议签订时付定金1万元；一周内双方签订《商品房买卖合同》，并交纳余下房款；如买方未按期签订合同和交纳房款，卖方有权另行出售，买方已交纳定金不予退还；销售面积以房地产测绘中心面积核定证书为准，多退少补。协议签订后，周某交纳定金1万元，4天后又交房款4万元，同时开发公司售楼员在周某协议上手写“为了双方利益，余款以售楼处通知为准。”协议书背面手写“由于该网点的销售面积未经测绘大队核准，本合同约定面积作为参考，核准后以核准面积为准。2005年10月周某应开发公司要求付购房款10万元。2006年11月开发公司通知周某由于周某违约，定金1万元不予退还，余款于2006年12月30日到开发公司领取。2006年12月5日开发公司将该网点卖予第三人，并2天后在房产部门作了登记备案，交得房款17.5万元。周某要求解除合同，退回房款15万元，并按一倍房款数额赔偿损失。



审判：


一审法院认为：双方签订的商品房预定协议中，明确载明了商品房基本情况以及价款、付款方式、付款时间等内容，且开发公司收到房款15万元，故可将该协议视为商品房买卖合同，应认定合同有效。开发公司售楼员与周某签订补充协议，开发公司于2005年10月收取房款10万元，应认定对该补充协议追认。应认售楼员表见代理行为有效，该条款有效。开发公司在未通知周某交纳全部房款情况下，将诉争商品房卖给第三人并在房产部门作了登记备案，导致与周某合同目的不能实现，故周某请求应予支持。判决：一、解除双方预定协议；二、开发公司返还周某房款15万元；三、开发公司支付占用购房款期间利息；四、开发公司赔偿周某经济损失15万元。宣判后，开发公司不服上诉。


二审法院认为：周某与开发公司签订协议书内容已明确表明双方签订预订协议的目的是7日后订立商品房买卖合同并缴纳全部房款，不具备商品房买卖合同的主要内容，双方所签订预定协议属于商品房预约合同。在签订协议时起至2006年11月15日开发公司通知周某另行处置争议房止，在长达一年半时间内，周某既未全部交纳房款，也未与开发公司签订商品房买卖合同，责任在周某一方。至于周某要求赔偿15万元经济损失问题，因双方签订协议书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定，不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第八条规定的情形，此主张不予支持。因协议已不能履行，周某请求解除协议返还房款并给付占用房款期间利息主张应予支持。判决：一、维持一审判决的第一、二、三项；二、撤销一审判决第四项，即开发公司赔偿周某经济损失15万元；三、驳回双方其他请求。



评析：


本案争议焦点系双方所签订的预定协议属于什么性质，是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，开发公司一房二卖后应否按最高人民法院司法解释精神赔偿周某经济损失15万元。


1.关于预定协议书的性质问题。


本案双方签订的预定协议究竟是商品房买卖合同还是商品房预约协议，是本案双方争议焦点，也是一、二审对同一事实的不同认识和不同定性。


最高人民法院于2003年4月28日公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第五条规定：“商品房的认购、订立、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”2001年4月4日建改部发布的《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应明确以下主要内容：


（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理；（十）办理产权登记的有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。


本案双方提供的打印协议书其内容虽然有商品房买卖面积、价款等事项，但不具备有关规定中商品房买卖合同的主要内容，而且从协议内容看，其签订该协议的目的主要是7日内交全部房款，并订立正式的商品房买卖合同，因此该协议应属于商品房预约协议。商品房预约协议是指商品房买卖双方在签署商品房买卖契约前所签订的约定文书，是双方交易房屋有关事宜的初步确认，本案双方协议性质属于这种协议，故二审定性准确。


2.开发公司应否按已付房款一倍赔偿问题。


最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：”具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，合法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任；


（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房抵押给第三人；


（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。


本案开发公司是否承担已付房款一倍赔偿责任，并不在于是否违约，关键在于双方签订预定协议不具备商品房买卖合同的主要内容，也就是说双方协议不属于商品房买卖合同，因此不能适用最高人民法院的司法解释赔偿的规定，即开发公司除解除合同外应退房款并给付占用利息，但不能按已付房款一倍赔偿同等的经济损失。


3.关于本案其他补充协议问题。


周某提供协议书上有开发公司售楼员手写“为了双方利益，余款以售楼处通知为准。”一、二审均未通知售楼员到庭作证，但无论此情形是否属实，该内容并未涉及签订商品房买卖合同事宜，也没有设置双方签订商品房买卖合同障碍，即使开发公司收取周某逾期交付房款，应视为放宽交付房款履行期限，但周某从双方约定一周内交付全部房款并签订商品房买卖合同至2006年11月15日开发公司通知其有权处置争议房时止长达一年半的时间，其亦应签订商品房买卖协议。故周某以开发公司放宽时间作为未签商品房买卖合同理由，显然不能得到支持。


从以上情况看，一审适用法律错误，二审改判正确。买收人周某未与开发公司签订的预定协议不具备商品房买卖合同性质，事后又未及时签订补商品房买卖合同，因此在开发公司一房二卖后未得到法律规定的已付房款一倍的赔偿。


（作者系沈阳市沈北新区人民法院审判委员会专职委员）