被拆迁人向广州房产律师咨询拆迁补偿纠纷如何处理

发布日期：2012-01-29 作者：110网律师

广州房产律师：13322804716，黄利红律师。　　
被拆迁人李生请求优先取得安置房屋，与拆迁人发生矛盾，就此被拆迁人李先生向广州房产律师咨询如何处理，广州房产律师黄利红说，处理这类纠纷应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该解释第七条第一款规定："拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。"根据这一规定，对拆迁补偿安置协议不能一概适用买卖合同的法律规则，而应区别情况予以不同的处理：
　　
　　 1、当事人在拆迁补偿安置协议中只对补偿方式、安置用房面积、过渡期等内容进行约定，而没有对协议的标的物即补偿安置用房的位置、用途进行明确具体的约定，在与其他房屋买卖合同发生冲突时，应适用一般房屋买卖合同的有关规定，按普通债权给予保护。
　　　　2、如当事人在拆迁补偿安置协议中不仅对补偿方式、安置房屋面积、过渡期限等一般内容进行约定，而且对协议的标的物即安置用房的位置、用途也作了明确、特别约定的情况下，该标的物具有了特定性，结合拆迁补偿安置协议特殊性，按照对被拆迁人利益的侧重保护原则，《解释》将此种情况下被拆迁人对该特定房屋的债权视为一种特种债权，该特种债权的优先权属于法规、司法解释规定的，也就是债权物权化。特种债权优先权是为保证特种债权优先实现的权利，其特征表现为：(1)该特种债权优先权是一种具有担保物权性质的特种债权，是独立的民事权利，具有对抗第三人的效力;(2)该特种债权是一种法定的优先权，它打破了债权平等原则，具有优先于一般债权取得的性质;(3)该特种债权是一种不需登记公示的优先权。该特种债权优先权作为一种特殊的具有担保物权性质的优先权，其优先权是由法律直接规定的，无须公示。根据特种债权的物权优先效力，被拆迁人的债权具有对抗第三人的效力，即排他性，拆迁人出卖拆迁补偿安置协议的标的物补偿安置房屋给第三人的行为为侵权行为，即使第三人办理房屋所有权转移登记，优先取得拆迁补偿安置房屋，第三人的物权变动也不得对抗被拆迁人的物上请求权。

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