二手房屋买卖兵法之第二篇

发布日期：2012-03-11 作者：110网律师

    近几年房地产市场的火热，带动了一个行业的兴起——房地产中介行业得到了迅速发展。根据统计数据，大概有80%的二手房交易都是通过中介公司达成的。那么，买房过程中，中介公司究竟起到什么样的作用？通过中介公司买房是不是就可以高枕无忧了？通过中介购房有哪些风险呢？下面结合这些问题详细分析一下。
一、房地产中介的作用
    我们先来探讨一下房地产中介公司所起的作用。根据建设部颁布的《城市房地产中介服务管理规定》，房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。其中，房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动；房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动；房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。总的来说，房地产中介公司的作用是提供房地产咨询、价格评估和经纪业务。中介公司为委托人提供房地产信息和居间服务时，应符合我国合同法等法律的规定。
二、风险的存在
    通过中介公司买房并非就可以万事大吉，本人律师执业过程中，经常可以遇到当事人委托中介买房出现纠纷前来咨询的案例。
    举一个发生在天津的案例。2008年6月，有5名当事人分别委托同一家知名度较高的中介公司购房。在中介公司工作人员的协助下，每家各向卖主交付了3-7万元不等的预付款。实际上，这几个购房者买的是同一个卖主的房屋，而这些房屋产权并不在卖主手中，卖主所持有的产权证完全是伪造的。案发后，买主自然报了警，假房主也就自然地进去吃免费午餐了。无奈之下，买家们只好找中介索赔，但即使最后走上诉讼，此类案件一般也只是法院判决中介公司支付部分而不是全部款项作为赔偿。
    另外，在楼市处于价格上升期的时候，房地产中介业的生意往往比较好，一般来说信誉相对就好；然而，当楼市进入价格持平或者下降通道时，像股市一样，此时房屋成交量必然下降，中介公司可赚取的佣金也必然会减少。这时，就要格外注意预防来自中介公司风险的发生。
    比如，2007年11月人民日报曾报道，“全国房地产经纪百强企业”深圳中天置业评估有限公司一夜崩盘，公司总裁卷款数千万元客户款玩起人间蒸发。之所以出现这样严重问题的原因在于，目前中介公司在参与房屋交易时，往往都要求购房者将首期款打入其指定的账户（虽然这一点不符合法律规定）。直到在房管部门办完产权转让登记手续后，中介公司才会把房款付给卖方。因此，购房款在中介公司账户上会停留一段时间。这样的话，房产中介在二手房交易中可以利用收、付款的时间差，挪用客户首付款以及银行贷款。开设的门店越多，收取的房款就越多、可以挪腾的空间也就越大，中介公司当然乐此不疲。　
三、对中介公司的选择
    选择知名的房产中介公司相对有助于提高交易的安全性。注意只是相对啊，也不是一定安全，比如前面提到的两个案例都是发生在知名中介公司身上。目前，买房时大家一般都是选择中介帮助完成的，这里不是说不应选择中介，只是说如果不慎选择了一家芝麻型中介公司，那么后期出现的问题可能会搞得当事方脑袋变大。
所以应该尽量地、相对地选择那些知名度高、品牌佳的房产中介公司。这里面的好处显而易见，主要有两点，一个是业务办理中大的中介公司相对还是比较规范，员工态度也好；另一个好处是一旦出现纠纷，至少索赔有门，而且公司越大资产保障越充足，为了维护信誉也比较容易通过双方协商达成结果。
    那么，到底如何选择中介才好呢？主要应考虑三方面，如下：
    首先是对中介公司合法性的考察。
    应查看中介公司是否办理了营业执照、是否取得房地产经纪机构资质证明、以及是否具有经营许可证和收费许可证、收费标准是否属于明码标价。如果前面这些证书不齐全，那么是不能从事租赁、买卖等中介服务的。并且，中介公司从事房地产经纪业务，按规定公司应有一定数量的房地产经纪人。一般省市都规定，一个中介公司不得少于3名或4名房地产经纪人；
    其次是对中介公司实力的判断。
    这就是一个弹性的标准了，可以通过查看公司的注册资金、规模、办公环境来作出初步的判断，员工的风貌也能够反映出公司的管理水平，有实力的中介公司员工的行为比较规范。同时，目前比较正规的中介公司都拥有自己的网站，可以在上面看到公司的基本介绍。另外，在网上还可以查到对中介公司的评价，应该可以比较方便地搜索到，用谷歌、百度搜效果都会不错。还有一点要提醒一下，应注意区别直营店和加盟店。采用直营店运营的中介公司实力往往比较强，内部的管理体系完善，相对来说对客户的保障就大；采用加盟店形式运作的中介公司虽然可能品牌比较知名，但其自身的管理体系一般相对薄弱，对于客户来说风险较大，当然如果是达到麦当劳那样的管理水平那应该是没问题的。
    最后是了解中介公司具体的业务流程。
    除了一般必经的看房、交定金、签约、贷款、过户、交验房等步骤外，购房者还要问明白其所交房款是否经过中介公司帐户、是否有正规的发票、所签订的居间协议是否经过工商局备案等具体问题。不要担心中介公司不耐烦，客户是他们的衣食父母，自然会详细解答。何况现在的中介公司服务态度都很灿烂，疑似都会从顾客角度换位思考。
    如果不弄清楚，出了问题追悔莫及可就来不及了。正如前面案例中所谈到的，有的中介公司会动用客户的房款来周转，甚至是卷款关门走人。作为前行业百强的中天置业为我们提供了宝贵的经验，那就是房款不要经过中介公司的帐户，还有，不能认为中介店这么大的生意不会说关门就关门。再发挥一下想像力，我们也不能认为中介店不会因为自己这一单生意而甘冒天下之不韪。要知道，像今年这样市场低迷的状态中，有的小的中介店面一个月都不一定代理成一笔房屋买卖生意的，能不能坐得住，最后会不会跑掉谁也说不准。
四、签订中介合同的注意事项
    一旦选定合适的中介公司，接下来购房者就要和中介签订房地产居间合同了。目前，很多城市公布了中介合同的示范文本，比如，北京、上海、天津、武汉等城市都分别出台了《房产买卖中介合同》范本。
    此类示范文本虽然不具有法律上的强行性，但其内容一般都比较完善，对于双方权利、义务关系规定得比较明确，有助于减少合同履行纠纷和保护房屋买卖当事方的合法权益。大部分示范文本对中介服务内容、房产情况、房产价款、其他价款、中介服务期限、中介服务报酬、当事人双方义务、违约责任、争议处理等都作了比较全面的阐述和约定，这样能够防止中介公司设定一些不平等的、甚至是陷阱式的条款。比如，如果对于中介公司的义务约定不明确，后期一旦发生纠纷索赔将缺乏依据。
    对于购房者来说，签订中介合同时要特别注意以下约定：
    1、信息准确性的保证。
    我国《合同法》第425条规定：“居间人有如实报告的义务，如果居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。作为居间人，房产中介的主要义务便是对所报告信息真实性的保证。也就是说，房产中介应本着诚实信用原则认真审核相关资料等信息，对于各方当事人的资信状况、房屋的产权状况、各种房地产交易政策的变化等，房产中介都应该据实、态度端正地向房屋买卖双方报告，保证所提供的信息真实可靠，尤其是要保证房屋质量、有无抵押、是否经共有人或同住人同意出售等信息的准确性。
    2、义务履行时间的明确
    义务履行时间应明确化。比如，中介合同中，把买方付款的过程同产权过户的过程结合起来比较合适。合同中应明确是要一次性全额付款，还是要进行抵押贷款；付款的次数、时间点；若办理抵押贷款中介公司的协助义务如何；办理产权过户的时间，等等。
    3、违约责任的约定。
    签订中介合同时最好把违约责任详细约定清楚。比如，对于交易不成功时中介费是否要退还，该退还多少等明确约定。如果不约定的话应适用合同法的规定，即“中介方促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；中介人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”。也就是说，中介方收取佣金是以双方所签书面协议是否有效成立为准，即使房屋交易一方违约致使买卖不成功，因为买卖合同已经订立，已经支付的中介费也是不能要回的。显然，这样的话对购房者而言无疑会产生中介费损失。
    同时，违约责任中还应和上面所提到的信息真实性的保证义务挂起钩来，对中介公司违反前述义务的责任作出明确约定。
    4、删除不利条款。有时候，中介公司出具的中介合同上会规定：“中介公司有权分享买卖合同违约金的二分之一”。这一约定可能导致一个不良后果，即中介公司喜滋滋地怂恿买卖双方违约（当然是极端个例，勿对号入座），从而获得较高的违约金。根据法律规定，中介公司的收益主要应来自促成交易后所获得的居间报酬，作出此类“违约金”的约定实际上并不具有法律效力，此类条款一般也会被法院判为无效。但对于房屋买卖当事方来说，如果发现中介公司提供的合同上有这样约定的话，最好将其删掉，防止产生不必要的麻烦。

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