论少数业主权益的保护 ——兼论我国业主撤销权权制度的完善

【出处】《政治与法律》2009年第8期
【摘要】建筑物区分所有权中对共有部分和共同事务管理实行多数决原则，这就决定了少数业主权益需要特别的保护机制予以救济。我国宜采取“事前同意＋事后补救”的保护范式，在判断是否撤销业主大会或业主委员会的决定时采用合理性标准。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定的业主撤销权行使条件还有不足和模糊之处，应予修正或完善。
【关键词】少数业主；建筑物区分所有权；业主撤销权
【写作年份】2009年


【正文】

　　建筑物区分所有满足了人们在人口密集的城市中拥有自身住所的需要，创造了新的居住模式。建筑物物理上和功能上的不可分性使得全体区分所有人之间形成一种共同体关系。为了维持这种共同体关系，区分所有人不得不构成一种团体组织，并借助该组织的力量，共同管理因共用设施及共用部分产生的共同事务。但多数人的决议很可能侵害少数业主的合法权益，形成所谓对少数业主的“多数人暴政”，使建筑物区分管理成为一个“是非之地”(streithauser)。如何衡平多数业主和少数业主之间利益、保护少数业主利益不被非法侵害，便成为建筑物区分所有权制度构建中无法回避的一道难题。

　　最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下称《区分所有权司法解释》）第12条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”该条目的在于落实《物权法》第78条关于业主撤销权的规定，有相当积极意义。但该条关于少数业主保护的基本结构、撤销的判断标准和撤销权的行使条件等尚有模糊或不足之处，有进一步讨论的余地。

　　一、少数业主保护的基本模式

　　笔者认为，少数业主合法权益保障应采取“事前同意＋事后补救”的模式：当决议对少数业主权益有特别不利影响时，应在征得少数业主的同意的前提下方可做出，否则该决议无效；而一旦业主大会、业主委员会和其他机构做出决议，合法权益受到决议侵害的业主可向法院请求撤销或宣告无效。

　　单纯的事前同意以个体利益保护为基本出发点。只要规约、决议或其他决定关系到业主的人身安全或者财产利益，必须以该业主的同意为前提，否则所为决议无效。其优点是充分尊重了业主的意思自治及其合法权益，避免少数业主不会动辄受侵害。同时，在多数业主做出侵害少数业主权益的决议前，他们必须与少数业主协商，从而避免了事后救济的被动局面和高额成本，可为少数业主赢得较大的谈判主动权和利益空间。一般而言，只有被侵害的利益价值等于或大于市场价值，少数业主才可能同意。由此少数业主的利益可获得较为全面的保护。其不利之处在于，若少数业主坚决不同意或要价太高，则多数业主权益保障反而成为棘手的问题。

　　单纯的事后补救则以团体利益为本位，在充分尊重多数人意志和利益的前提下，赋予少数业主撤销权，这与区分所有人团体的社团性基本契合。其不足之处在于：首先，它是一种事后的救济，合法权益被侵害的个体通常处于被动不利地位，诉讼成本较高、风险较大。其次，对于少数合法权益被侵害的业主而言，在权利被侵害到决议被正式被宣告无效或被撤销期间的损失，难以获得有效赔偿，[1]且助长了团体决议的“暴力”倾向。最后，团体决议对全体成员具有约束力，若经过一段时间被法院确认无效或撤销，将影响社区已形成的生活秩序和社区安定。

　　“事前同意＋事后补救”模式在充分尊重少数业主权益的前提下，赋予合法权益受到侵害的少数业主撤销权，应为一种理想范式。其理论基础为民法总论中的社团决议规则。主张因侵害共同所有权而生的请求权，原则上以建筑物区分所有权人法律共同体的决议为前提条件。[2]鉴于该决议是社团组织内部维持运营的常态，自应受到民法总则关于社团决议的约束。[3]“住宅所有权人的表决决议是民法总论中所讲的特殊的法律行为，即团体行为，它是由若干个方向相同的意思表示构成，并形成了对所有住宅所有权人具有约束力的意思。”[4]《瑞士民法典》第712m条第2款规定，区分所有人大会及管理委员会的决议适用有关社团机构及社团决议无效之诉的规定，但法律有特别规定的，不在此限。区分所有权人决议适用民法总论关于社团决议的规定，其结果就是该社团作出对于社员权益有特别影响的决议时应以其同意为前提，并在社员权益遭到特别侵害或不能忍受的侵害时申请法院宣告无效或撤销。[5]大陆法系各立法例或将上述原理通过特别法予以明确规定，[6]或在特别法中转接，[7]或在司法实践中引用社团决议规则。[8]总体上看，基本贯彻了“事前同意＋事后补救”的保护范式。

　　我国《物权法》第78条和《区分所有权司法解释》第12条的规定，突出强调合法权益受到侵害的少数业主的撤销权，侧重于事后的补救，缺乏事前同意，存在单纯事后救济模式中所论述的问题，不足以全面保护少数业主的合法权益。鉴于我国《民法通则》中缺乏关于社团决议的一般规则可资利用，而《公司法》 .《合伙法》等法律的规则相距较远，建议在《区分所有权司法解释》第12条中增加事前同意的内容，弥补制度构造上的缺漏。

　　二、《物权法》第78条请求撤销的判断标准

　　我国《物权法》第78条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。此规定一出，杭州市某小区8名业主即因一道围墙向法院提起了一宗撤销权诉讼。[9]遗憾的是，《物权法》、《区分所有权司法解释》对如何判断合法权益受侵害并无明文规定，故有探讨的必要。

　　区分所有人的决议不但影响共有部分的管理使用收益等，还直接或间接影响到专有部分的使用利益等，不可不引起重视。妥当的决议应在多数人行为自由和少数人的权益保障之间达到合理的平衡。日本《有关建筑物区分所有等之法律》第30条第3项规定：“对于专有部分、共有部分，或建筑物的基地、附属设施（包括有关建筑物基地、附属设施之权利），规约应综合考虑其形状、面积、位置关系、使用目的、利用状况，以及区分所有权人支付之对价等诸般情事，基于谋求区分所有权人间利害平衡之目的制定之。”由此可见，利益是否衡平（合理）应成为撤销与否的评判标准。依据产生时间不同，规约、决议或决定可分为事前规范和事后规范。二者撤销与否的判断均应适用上述合理性标准，但实务操作方面稍有差异，试分述如下。

　　（一）事前规范

　　事前规范，是指开发商在出售区分建筑物之前制定的、包含在原始规约及内部规章之中的规范[10]，又称为临时性规范。对于事前规范，除非少数业主可证明其违法、悖俗等，原则上应维持其效力。这既是对全体一致同意规约的认可，也是维持区分建筑物价值的客观需要。

　　这部分规范通过登记被公之于众，购房者是在了解、同意这些规范的前提下，才选择加入建筑物区分所有人共同体的。事前规范是在合意的基础上成立的，原则上不具有可撤销性。从经济层面而言，假设将不动产的物理状态视为系统的硬件部分，事前规范则属于软件部分，二者结合共同构成了决定不动产出售价格的因素。例如，倘若规约规定将属于共有部分的一部分基地用作停车场，那么与没有停车场的情况相比，区分建筑物的整体价格升高了，但同时与这部分邻接的单元，价格就可能下跌。开发商只有制定出具有价值最大化的规约，才能赢得市场。因此，在市场机制“看不见”的手的作用下，违法、悖俗的事前规范一般会被杜绝。

　　通过以上分析可知，对事前规范的原则尊重既是必要的—符合禁止反言的基本法理，也是可行的—有市场机制的实际作用。即便部分事前规范限制或侵害了部分业主的权益，其有效性也不能轻易否认。但市场机制也有失灵的时候，有必要借助国家政策等外部力量对事前规范的内容加以干预。对此可参考Nahrstedt v. Lakeside Village Condominium AssociationInc. (8 Cal. 4th 361 (1994)）一案[11]。该案中法院依据《加利福尼亚州民法典》(CaliforniaCivil Code)及判例归纳出如下原则：规约中包含的规范原则上是有效的，仅存在三种例外：(1)违反公序良俗，如不允许小孩、有色人种居住；（2）与不动产的保护、维持、运营或存在目的无关；（3）在不动产上课加的负担与这种规范带来的利益相比存在明显的不均衡。

　　（二）事后规范

　　事后规范泛指在业主购入住宅后制定的规范，包括规约变更、集会决议以及业委会的决定等。鉴于事后规范一般不可能取得一致同意，少数业主权益更易遭受侵害，对其权益保护应持相对宽松的态度。

　　实践中判断事后决议合理性的标准为，特定决议是否对少数业主形成重大不利影响。如日本《有关建筑物区分所有等之法律》第31条第1项后段规定：“规约之设定、变更或废止对一部分区分所有权人的权利产生特别影响时，必须征得其同意。”历来，“特别影响”被解释为“没有合理理由，令特定的区分所有权人承受超过其容忍限度的不利益”。对此可参考日本最高裁平成10年10月30日判决。[12]该案判决要旨为，《有关建筑物区分所有等之法》第31条第1项后段所谓“产生特别影响”,是“指将规约设立、变更等的必要性、合理性与一部分区分所有权人由此遭受的不利益加以比较衡量，参照该区分所有关系的实际状态，可以认定这种不利益超过区分所有权人之容忍限度的情况。虽然使用费的提高一般说来会造成不利益，但就承认提价的必要性、合理性，并且提价后的使用费就该区分所有关系而言，属于社会通念上适当之数额的情况，专用使用权人应容忍使用费之提高。应认为有关使用费提高的规约设定、变更等不属于对专用使用权人的权利产生‘特别影响’的情形。至于提价后的使用费在社会通念上是否适当，则应综合考虑该区分所有关系之诸般情事。”[13]

　　从上可知，决议效力应以合理性为判断标准。事前规范的合理性相对容易判断，而事后规范的合理性判断则相对复杂。后者的合理性大体可从以下几个方面来确认：首先，事后规范的目的是否有助于提升区分所有建筑物的物质价值和多数区分所有人所追求的精神价值。换言之，该规范目的是否旨在提升物业的价值和小区品位，以及在实践中是否可以真正达到上述目的。其次，事后规范是否使得个别业主遭受不利益，这里的不利益主要是指由于规范的成立而使不动产的价值降低或者有降低之虞，但也包括其他人身、财产和组织管理上的重大利益损害。再次，同小区价值相比，个别业主的不利益是否在可以忍受的限度内。若关系到少数业主的人身安全或重大财产损失等优位价值，则无论如何也不能认为是没有超过必要的忍受限度。最后，作为超过忍受限度的例外，少数业主的不利益是否已经降到最低或／和给予合理补偿。采取例外措施的本质在于将超过忍受限度的不利益降低到可忍受的范围之内，重新达到合理性的标准。少数业主的不利益在以同意为前提的体制下，通常都可以通过协商获得比市场价值高的补偿，这就使团体决议具备了合理性，排除了撤销权的行使。上述规则实际上是帕累托效率理论和卡尔多-希克斯效率理论在业主撤销权制度中的运用，符合经济效率的要求。

　　依据上述四点来分析杭州某小区的8位原告的诉讼请求，应认为该围墙的修筑有利于提高小区的物业价值和安全感，但同时该决议也确实损害了8位业主的营业利益，围墙对8位业主的继续经营将产生障碍。而其他区分所有权人则是在不存在围墙的前提下购买房屋的，很难说修筑围墙的必要性将超过为商业活动而使用停车场这一利益。8位业主因停车场消灭而蒙受的不利益将超出其容忍限度，在没有尽量减少损失与合理补偿的情况下，围墙修筑决议对8位业主的权益产生了特别影响，未经其同意的决议应不具有效力。但本案中可以通过决议将空地予以有偿化，或挪后修筑围墙以将8位业主的损失减少到忍受限度内并适当补偿，当然还可以通过协商的途径在合理补偿的条件下维持围墙现状。

　　总之，我国《物权法》和《区分所有权司法解释》确立了决议对业主具有约束力的立场，对于事前规范而言具有较为深远的意义。但对事后规范而言，笼统的“侵害合法权益”并不能给行为人以指南，也不能给裁判者以参考。《区分所有权司法解释》应参考各立法例的规定和学理解释，将法官实际裁判中需要考量的因素予以明示。

　　三、业主撤销权的行使

　　《物权法》第78条第2款和《区分所有权司法解释》第12条对撤销权主体、客体、撤销事由和期间等均有不合理或模糊之处，应予完善。

　　（一）撤销权的主体

　　1．撤销之诉的原告

　　在撤销之诉中，并非所有业主均可作为原告。学者认为，业主在参与业主大会或业主委员会有关表决会议时，没有提出异议的，则不再享有撤销权[14]。其理由在于没有反对者视为同意，既然同意决议，自无撤销余地。但有人可能会认为，在表决时没有同意的业主，均可以提出撤销之诉，包括弃权表决者也是适格的原告，因为前述观点附加了反对者参加区分所有权人会议并声明反对的义务，违反民法为权利法之基本立场。其实，不仅投赞成票的共同所有权人不得提起诉讼，而且出席或者委托出席但投了弃权票的人也不得提起诉讼。其理由有如下几点：首先，在区分所有人共同体这一紧密关系中，个体不同意应予以声明的义务，符合其地位和职责的要求，并没有违反权利本位的基本性质。其次，弃权者曾经获得反对的机会，但自身予以放弃，依据禁反言规则没有必要再提供第二次机会。最后，对于弃权者诉权的摒弃，有利于维护社团决议的权威和社团秩序稳定。故只有提出反对意见或缺席者才能提起撤销之诉。[15]

　　专用使用权人是否可以成为适格的原告？专用使用权人具有共用部分的排他性使用和收益的权利，其权利基础虽为债权合同，但实践中常通过登记制度将其专用使用权予以公示。他们具有物权人的某些特点，且使用利益受到决议影响较大，可成为直接或者代位成为适格原告。至于租用人等住户，因他们对参与管理热情不高，且团体决议通过区分所有人影响租用人等，他们本身并无特别的理由需要亲自参加到诉讼之中来，但在业主怠于行使撤销权影响租用人使用收益时，应赋予他们代位参与诉讼的权利。

　　2．撤销之诉的被告

　　在业主撤销权诉讼中，业主或者业主委员会作为被告参加诉讼既有必要性也有可行性。因多数业主和业主委员会是决定的作出者，与诉讼有着重要的利害关系，且与审查内容相关的材料往往由业主委员会实际占有，他们作为被告参加诉讼是十分必要的。而业主委员会虽没有独立承担责任的财产，但完全可按照民事诉讼中“诉讼担当”制度原理，最终由业主个体承担责任。由此，要求业主委员会作为被告也是可行的。业委员会和业主作为撤销之诉参加诉讼，与学者的理论主张[16]和司法实践的一贯作法[17]也是一致的。当然，在没有业委会的小区，可由业主或业主代表应诉；在治理结构较为完善的小区，业委会作为被告足矣，无需二者同时作为被告参加诉讼。

　　（二）推销的客体

　　《物权法》和《区分所有权司法解释》均将撤销的客体限定为“业主大会或者业主委员会的决定”，但没有阐明“决定”的内涵外延。从形式上看，《物权法》还在同一规范层面使用“管理规约”等词语, 《区分所有权司法解释》应明确对“决定”作广义解释，将“规约”决议”、“决定”等均纳入撤销的范围。从内容上看，《物权法》除第78条使用“决定”外，第76条“下列事项由业主共同决定”也使用了“决定”一词。第76条的“决定”是动词，第78条“决定”名词，二者之间应有联系和区别。两者的联系是，第76条所指向的“业主共同决定的重大事项”之“决定”，若涉及个体利益，则均可成为撤销权的客体；若“决定”规范对象与个体利益无关，则不应撤销权的客体。例如，表面上议事规则、选举业主会等为抽象决议，与个体利益无关而无需撤销，但若其中排除了特定业主的选举权和被选举权，或议事规则中表决权不平等，则权益受害的业主仍可请求撤销。两者区别是第78条撤销权的客体不限于重大事项之决定，还可以包括业主大会、业委会的其他各类决议、决定和规则等，业委会就具体事项发布的决定、命令等。值得注意的是，有时业主大会拒绝批准某个业主的提议，该否决的决议也在可撤销之列。如少数业主希望实施某项工程，该工程影响到共有部分或建筑物的外貌但却符合建筑物的指定用途，如果业主大会或业委会否定该动议，则该否定决议也可申请法院撤销。撤销后，法院应判决该提议对其他业主具有约束力，实质上法院代替业主大会或者业委会批准了该项提议。[18]

　　（三）撤销的事由和期限

　　《区分所有权司法解释》第12条规定拓展了《物权法》第78条规定的撤销事由，但也存在一些瑕疵：撤销事由的范围仍显狭窄，少数业主权益保障的力度尚有欠缺。

　　第一，撤销之诉是否需要以合法权益受侵害为前提？我国《物权法》78条条文为“……侵害业主合法权益”，“受侵害的业主可以请求……”。该规定明确要求以实际损害为申请撤销的前提，这是值得商榷的。理由如下：首先，撤销之诉非侵权损害赔偿之诉，本身并不以结果为本位，不以实际损害为前提。甚至少数业主的提议被否决，其合法利益没有得到保护，该否决决议也是可撤销的。此时是不能积极行使合法权益，根本谈不上合法利益被实际侵害的问题。有了实际损害才可请求撤销，实际上已经彻底丧失了司法的能动性和预防价值。其次，个体合法权益损害的要件，不但排除了对其有损害之虞的决议的可撤销性，还抑制了业主为了促进社区公益（同时也包含了业主个体利益）而请求撤销不合理决议的积极性，是极不恰当的。最后，从比较法上看，没有金钱利益或没有造成损失，并不能成为诉讼不予受理的原因。[19]《区分所有权司法解释》第12条规定，不但侵害业主合法权益可撤销，违反法律规定也在支持之列，不再拘泥于“侵害其合法权益”一端，这是《区分所有权司法解释》的进步所在。因为至少在决定违反法定程序之际就可以申请撤销，而无需证明实际损害。

　　第二，无效和撤销应予区分。《区分所有权司法解释》没有区分决议无效和可撤销。从理论上看，决议撤销和无效在基础、性质、效果上均有相当差异，且无效决议一般也无撤销的必要，故区分仍然是必要的。概括而言，决议违反强制性规定者或者超越权限的，应属无效；决议违反法定程序的，应为可撤销。建议《区分所有权司法解释》增列无效情形，并共用撤销之诉的程序。

　　第三，无效或撤销事由仍需扩展。区分所有人会议决议可能会有瑕疵，这样会使该决议无效或具有可撤销性。导致一个决议无效的事由通常有：违反善良风俗、侵害住宅所有权的核心内容、违反强制性法律规定、被决议事项完全超出住宅所有权人的管理范围以及决议的内容不清晰和不确定等。[20]无效的决议自始、确定无效，除非存在可以转换为一个有效法律行为的要件。而可撤销的事由通常包括：在住宅所有权人大会的召集形式上有瑕疵、在决议程序上有瑕疵、表决通过时不具有应有的多数、决议内容属于应通过约定决定的事宜、决议的形式不合法律规定或不合约定以及不导致无效的决议内容瑕疵等。通过补正，决议的瑕疵可被治愈。可撤销的决议只有被法院裁决撤销时，该决议才变为无效。我国《区分所有权司法解释》仅规定不符合法定程序的可撤销，范围上过于狭小，限制了撤销之诉的适用。建议《区分所有权司法解释》增加上述规定，扩展少数业主主保护合法权益的范围和途径。

　　第四，撤销之诉期限应依据事由不同进行调整。针对可撤销事由的撤销之诉，应限制在较短的期间内，以保障团体决议的权威和团体秩序的稳定。例如法国法规定，建筑物区分所有权人必须在收到决议通知之日起2个月内提出异议之诉（1985年12月31日法律第42条第2款）。该期间属于权利的预定期间，不得中止、中断和延长。即便对于业主大会没有召集或召集不符合规定提起的诉讼，也受2个月的限制。[21]而《大利民法典》第1137条规定，撤销决议诉讼应自决议通过之日起30内提起，期限届满后提起的撤销之诉无效。对于缺席会议的建筑物区分所有权人，这一期限自获悉决议通过之日起计算。德国《住宅所有权法》第23条第4款及瑞士《民法典》第712m条、第75条上撤销申请也只能在1个月内提出，以保护法律的安全性和稳定性。[22]《区分所有权司法解释》第12条规定的一年期间过长，不利于社团秩序的稳定，应缩短至1个月之内。还应当简化诉讼程序，选择非诉事件受理[23]，达到早日定纷止争的目的。针对无效事由提起的撤销之诉，虽可沿用撤销之诉的各项规定，但不得以期间经过为由不予受理，否则将违反强制性规定，使立法目的落空。由此，《区分所有权司法解释》部分可增修订如下：区分所有人会议的决议仅通过撤销申请被法院裁决撤销时，该决议才变为无效。撤销申请只能在该决议产生后1个月内提出，但决议违反强制性、禁止性规定的，不受该期间限制。

　　（四)撤销之诉和撤销的法律效力

　　为避免区分所有权人滥用异议权而将异议权作为阻止决议发挥正常管理职能的手段，应明确规定异议之诉期间不应停止执行决议，除非司法机关作出停止执行决议。

　　撤销获得法院支持，则该决议自始确定无效，对于区分所有人全体产生约束力，即便投赞成票者亦可引用撤销文书。但它对区分所有人之外的其他主体是否有约束力，则值得斟酌。通常而言，若该第三人处于团体关系之内，如专用使用权人或者租赁使用权人等，无论其主观心态如何，均应受约束；而处于团体关系之外的第三人，则应根据善意与否，分别确定其效力。若该第三人为善意，则对于旨在执行大会决议而作出行为以致取得权利的，其权利不受决议被宣告无效或被撤销影响；而第三人知道或应当知道该决议无效或者被撤销的原因的，则不构成善意，其权益受决议无效或被撤销的影响。

　　决议被撤销或者宣告无效后，合法权益受害的业主在条件满足的情况下理应获得相应的损害赔偿。有学者认为，对少数业主合法权益受损能否请求损害赔偿问题，《物权法》和其他法律没有明确规定。鉴于业主大会和业主委员会是小区物业管理组织，其本身并无财产可供执行，业主单独主张损害赔偿的，人民法院应不予受理。在撤销之诉中一并提出损害赔偿的，人民法院对损害赔偿部分应不予审理。[24]上述理解的错误之处在于，将撤销之诉与损害赔偿之诉两个不同的法律关系予以混同，并将业主大会和业主委员会视为损害赔偿的主体，导致错误的结论。事实上，损害赔偿是侵权之诉的内容，它虽因决定被撤销或被宣告无效引起，但它本身是否应得到支持，应依据侵权责任构成要件独立判断，不能将二者混为一谈。同时，业主大会和业主委员会本身虽没有责任财产，但完全可通过诉讼担当机制由多数业主承担。不予受理和不予支持必将助长侵害少数业主权益的决议出台，无法形成对“多数人暴政”的必要威慑，不利于和谐小区的建设。有关国家行政机关的具体行政行为侵害相对人权益的，尚且需要承担国家赔偿责任，业主大会或业委会为所欲为就更没有令人信服的理由。为保护少数业主合法权益，法院宜在条件满足的情况下受理并支持合法权益受损业主的赔偿请求。




【作者简介】
廖焕国，单位为暨南大学。


【注释】
[1][24]参见曹建明主编：《最高人民法院民事案由规定理解与适用》，人民法院出版社2008年版，第64页。
[2][23][德]鲍尔/施蒂尔纳：《德国物权法》（上册），张双根译，法律出版社2004年版，第642页，第647页。
[3]建筑物区分所有权人决议适用民法总论社团决议的规则，并不意味着区分所有人团体具有完全的权利能力和主体地位，而是该共同体具有社团的性质。Wolfgang Gottschlag, Stellungnahme zum Entwurf eines Gesetzes zur Aenderungdes Wohnungsei gentums- gesetzes,BT一Drucksache 16'887.
[4]Staudinger/Bud WEG, 1997,§23 Rn 65,Rn 102。
[5]参见法国《住宅所有权法》第42条、《瑞士民法典》第712条g、《意大利民法典》第1137条。
[6]如日本《有关建筑物区分所有等之法律》(2002年）第31条第1项后段规定：“规约之设定、变更或废止对一部分区分所有权人的权利产生特别影响时，必须征得其同意。”国台湾地区“公寓大厦管理条例”(2003年修订）第33条规定，区分所有权人会议之决议，未经依下列各款事项办理者，不生效力：1.专有部分经依区分所有权人会议约定为约定共享部分者，应经该专有部分区分所有权人同意。2.公寓大厦外墙面、楼顶平台，设置广告物、无线电台基地台等类似强波发射设备或其它类似之行为，设置于屋顶者，应经顶层区分所有权人同意；设置其它楼层者，应经该楼层区分所有权人同意。该层住户，并得参加区分所有权人会议陈述意见。3.依第五十六条第一项规定成立之约定专用部分变更时，应经使用该约定专用部分之区分所有权人同意。但该约定专用显已违反公共利益，经管理委员会或管理负责人诉请法院判决确定者，不在此限。
[7]如《瑞士民法典》通过第712之m条第2款（建筑物区分所有权部分）转引第75条之规定，社员对未经其同意的违背法律和章程的决议，可以在其知悉该决议后一个月内诉请撤销。
[8]如德国实践中引用《德国民法典》第35条，非经社员同意，不得以社员大会的决议侵害其特别权利。
[9]杭州某小区包括住宅区和营业区两个部分，营业区是部分业主对外出租的两幢综合楼。提起诉讼的8位原告即为营业区商铺的业主，住宅区则为377户住户。住宅区与营业区之间是一块空地，被商铺业主用来给客人免费停车。由于小区没有实行封闭化管理，偷盗事件频发，同时也影响住户业主停车。2007年6月，小区召开首次业主大会，近200户业主到会，全票通过律造围墙、小区实行封闭化管理的提议。2007年12月底，围墙在空地中间拔地而起。围墙里面的业主有了安全感，但是围墙外面的8位业主认为，新建围墙后现有土地使用面积比土地证实际批准的面积减少了950多平方米，严重侵害了其利益。8名业主根据《物权法》第78条的规定，请求法院判令撤销业主香员会新建围墙的决定，停止侵占土地使用权，围墙向东移动3.5米。
[10][13]张巍：《略论集群住宅业主团体之自治规范的有效标准》，载《民商法论丛》（第32卷），法律出版社2003年版，第240页，第 267页。
[11]案情为：原告Nahrstedt在被告营运的Lakeside Village中购买了一个单元，随同她的3只宠物猫一起搬了进去，但规约禁止在其地域内饲养猫狗等宠物。理事会便要求原告将猫驱逐出去、课以罚金，遭拒绝后，理事会于是禁止原告使用其专有单元。原告提起诉讼，认为规约中禁止宠物的规范以及理事会的罚金决定缺乏合理性，要求法院宣告无效。
[12]案情为：1974年区分所有权人X等从公寓开发商处以40万日元（普通轿车）或30万日元（轻型轿车）的价格，受让位于公寓基地内之停车场的专用使用权，该公寓的平均出售价格为850万日元。平成2年（1990年），该公寓的管理组织Y重新设定了规约，并根据新规约通讨集会决议提高停车场的使用费为每月5000日元，逐年递增。此后，Y向包括X等在内的47名专用使用权人征询是否愿意出让专用使用权，遭到拒绝。Y遂要求X等支付提价后的使用费，X等拒绝。为此，Y解除了与X等的停车场使用合同。于是，X等对Y提起诉讼，请求确认不存在支付提价后使用费的义务。
[14]参见黄玉梅：《业主撤销权制度的反思》, http：//wwwxmcourtgovcn, 2008年11月30日访问。
[15][18][19][21]参[法]佛朗索瓦·泰雷、菲利普·森勒尔：《法国财产法》（下），罗结珍译，中国法制出版社2008年版，第828-829页。
[16]参见谭玲：《论业主委员会的法律地位》，《暨南学报》（哲学社会科学版）2008年第3期。
[17]最高人民法院2005年8月15日在给安徽省高级人民法院《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》中认为：“根据《物业管理条例》的规定，业主员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。”
[20][22]Merle, in Baennann/Pick/Merle Kommentar zum WEG 8 Aufl.,§23 Rn 122,Rn 102.