承租方转租半年无异议 出租方诉称违约被驳回

                                                           本报记者 安海涛 本报通讯员 林巧玲
两公司签订租赁协议后，承租方将部分厂房转租给第三方，出租方知情后并未提出异议，却于转租行为发生半年后提出解除租赁合同并诉请承租方承担违约赔偿。近日，福建省厦门市中级人民法院对此案作出二审判决，以出租方知悉承租方转租行为并在六个月内未提出异议为由，驳回了出租方的请求。 　　2005年9月，吉源公司与意佳盛公司签订房屋租赁合同，吉源公司将其所属的一处场地及地上建筑物租赁给意佳盛公司，租赁期限8年，自2006年1月1日至2014年12月31日；每年房屋租金84万元，场地租金60万元，合计年租金144万元。双方合同还对违约责任进行了约定：“未经出租人书面同意，承租人不得转租租赁房屋”；“出租期间，承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物，非得到出租人书面同意，不得擅自进行，否则出租人有权要求承租人予以拆除或解除合同”。
　　合同签订后，吉源公司依约将出租厂房交给意佳盛公司使用。意佳盛公司依约支付保证金36万元并按时交付租金。
　　2007年10月，意佳盛公司在未经吉源公司书面同意的情况下，与盛辉公司签订租赁协议，约定将租来的部分厂房场地出租给盛辉公司，租赁期限6年。转租合同签署后，盛辉公司在租赁场地搭建停车棚、铺设水泥地，并在该场地周边对外设置了公司广告牌。
　　2008年10月，吉源公司对意佳盛公司的转租行为及在租赁场地中增设大量活动房屋、地上附着设施提出异议，要求意佳盛公司承担违约赔偿责任或解除双方的租赁合同。
　　双方协商未果后，吉源公司向厦门市同安区人民法院提起诉讼，请求判令解除双方租赁合同，意佳盛公司向其支付违约金36万元并将租赁物恢复原状后返还给吉源公司。法院依法追加盛辉公司作为本案第三人参加诉讼。
　　被告意佳盛公司辩称：其只是将部分场地分租他人使用，不存在转租，吉源公司对分租也是知情的，本案不存在擅自转租的问题，请求驳回吉源公司的诉讼请求。
　　第三人盛辉公司述称：吉源公司提出解除合同的理由不能成立。吉源公司对转租事实是知情的，并在转租后六个月内没有提出异议视为同意，租赁合同没有明确约定转租是分租还是全租，属于约定不明。
　　同安法院审理认为：两家公司签订的房屋租赁合同，系真实意思表示，应认定为合法有效，双方均应依约履行。意佳盛公司将部分租赁场地转租给第三人使用并搭建增设物，既没有得到出租方的书面同意，也没有法律依据，因此意佳盛公司的行为构成违约，吉源公司据此要求解除双方租赁合同，并要求意佳盛公司将租赁物恢复原状后返还于法有据，应予支持。转租场地的盛辉公司应与意佳盛公司共同负责恢复并返还租赁场地。
　　同安法院据此作出一审判决：解除双方租赁合同；意佳盛公司赔偿吉源公司违约金36万元，并与盛辉公司一起将租赁厂房恢复原状后返还给吉源公司。
　　一审宣判后，意佳盛公司不服提起上诉，请求二审法院撤销原审判决。
　　厦门中院审理认为，从盛辉公司在租赁场地内设置广告牌的事实可以认定，吉源公司在2008年2月之前知道或者应当知道意佳盛公司的转租行为，而吉源公司直至2008年10月才向意佳盛公司提出书面异议。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”厦门中院由此认为，吉源公司在六个月内未提出异议，视为同意意佳盛公司转租，吉源公司以未经其同意转租为由请求解除合同的理由，法院不予支持。至于盛辉公司在租赁场地上添加增设物，属于正常的经营行为，并未给吉源公司造成损失，且意佳盛公司也从未拖欠过吉源公司的租金，添加增设物的行为不会导致吉源公司的合同目的无法实现。兼顾保护善意的次承租人的利益，维护租赁合同的稳定、促进交易，法院对吉源公司以意佳盛公司擅自在租赁物上添加增设物为由解除合同的主张不予支持。同理，对吉源公司主张的违约金36万元也不予支持。法院遂作出撤销一审判决，驳回吉源公司诉讼请求的二审判决。
　　■连线法官■
　　转租后半年未提异议视为默示同意
　　本报记者 安海涛
　　在案件事实基本一致的情况下，一、二审法院却作出了截然不同的判决结果，究其原因，主要在于一、二审法院对于本案承租人擅自转租的行为是否构成解除房屋租赁合同条件的认定存在不同看法，处理结果自然不同。
　　本案的焦点在于如何推定出租人同意转租。对此，记者采访了本案二审承办法官林巧玲。
　　林巧玲说，为了稳定出租人与承租人、承租人与次承租人之间的租赁法律关系，最高人民法院于2009年7月出台了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，对出租人在明知承租人转租却放任事实存在，而后又以未经同意转租为由行使解除权的期限作出了限制，将该解除权的除斥期间规定为六个月。具体而言，出租人自知道或者应当知道转租事实之日起六个月内，可以提出异议，请求解除租赁合同或者请求确认转租合同无效，但若出租人在六个月内不提异议，则视为默认同意转租行为，从而丧失法定解除权。换言之，未经出租人同意的转租合同的效力以出租人是否在法定期限内行使解除权为准。
　　本案中，意佳盛公司未获得出租人吉源公司的同意擅自将租赁房屋转租，吉源公司享有法定单方解除权。但吉源公司在得知意佳盛公司擅自转租之日起六个月内不提异议，视为同意转租，因此，吉源公司丧失了合同解除权，其诉求不符合法律规定。二审法院采纳意佳盛公司的上诉意见，判决撤销原判，改判驳回吉源公司的诉讼请求，既维护交易安全及物尽其用原则，也符合不动产所有权权能制度。
　　林巧玲告诉记者，为适应经济社会发展的内在要求，理顺法律制度内在的逻辑关系，平衡各方当事人的权利义务，最高人民法院出台的该司法解释，一方面，为维护出租人的利益，将未经出租人同意的转租行为规定为无效；另一方面，为保护善意的次承租人的利益，而给了出租人六个月的异议期，如果出租人知道或者应当知道承租人将房屋转租，而又未提异议，就推定出租人同意承租人转租。司法解释的这种规定，较好地平衡了出租人、承租人与次承租人的利益。二审判决结果正是对这一精神的体现。

来源: 中国法院网