苏州孙心远律师 看房后又通过其他经纪公司完成交易

人民法院审结了一起因客户看房后又通过其他经纪公司完成交易而引发的居间合同纠纷案件。昌平区的小董与中介公司签订《客户委托确认书》并看房，后小董又通过其他经纪公司以较低的价格完成了对该房屋的买卖。房产中介公司遂起诉至法院，要求小董按照确认书的约定支付佣金和违约金共计6.75万元。北京市第一中级人民法院终审此案，法院认为确认书带有强制性，侵犯了小董的契约自由选择权，法院驳回了中介公司的诉讼请求。
    2009年6月4日，小董与中介公司签订确认书，约定：中介公司将坐落于昌平区某房屋推荐给小董，小董签订确认书后，中介公司带小董到房屋实地查看并进行相关居间介绍；小董确认在此次看房前，无其他经纪机构向小董推荐和查看该房屋；如果小董与与出卖人私下完成交易，或接受了其他房产经纪公司提供的房屋信息后又通过第三人进行交易的，小董仍应按本协议的约定向中介公司支付佣金，并支付5万元违约金。后来小董签完合同并看房后，因为通过另一经纪公司购买了此房屋。中介公司以小董违约为由将其告上法庭。

    法院审理认为，小董与中介公司签订的《客户委托确认书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该协议合法有效。案件中，中介公司虽与小董签订确认书，但小董仍有权选择其他服务机构为其完成交易提供服务，小董通过其他经纪公司与房屋出卖人达成交易，并不必然是接受中介公司所提供的房屋信息所完成，故中介公司要求小董给付佣金并支付违约金的诉讼请求依据不足，法院判决驳回中介公司诉讼请求。

    连线法官：本案的承办法官李维一指出确认书是由中介公司提供的格式合同，明显含有霸王条款，在客观上将其居间行为与是否通过居间服务促成合同的最终成立相剥离，即只要客户经其介绍看房后，不管通过任何途径，只要客户与房主完成交易，就必须向其支付中介费或更高数额的违约金。该条款违反了合同法关于格式条款的规定，造成中介和看房人之间权利义务的失衡，也有违诚实信用原则。从本质上说，中介公司提供的确认书仅是对客户看房的记录，不能因客户进行了一次看房行为，就剥夺了针对该房屋选择其他服务机构为其完成交易提供服务的权利，小董有权通过其他中介机构以更低的成交价和中介费完成交易。实际上，本案中中介公司在小董看房前签订的确认书，带有强制性，本身侵犯了当事人的契约自由选择权。