苏州孙心远律师 房屋买卖合同无效 增值损失谁来买单
发布日期:2012-07-17 作者:孙心远律师
在庭审过程中,刘女士表示并不知道出卖房屋还需取得丈夫的同意,且陈先生及鑫尊公司也都没有就此进行过询问,因此自己不存在过错;而且房屋买卖合同里面约定了违约责任是总价款的10%,所以她不同意给付陈先生70万元的差价补偿款。魏先生表示对于妻子卖房毫不知情,陈先生不应该向自己主张赔偿款。鑫尊公司则认为作为中介公司,已经履行了全部合同义务,现在房屋买卖合同无效是刘女士隐瞒事实所致,因此也不应承担责任。
法院经审理认为,依据已生效判决书,陈先生与刘女士在签订《房屋买卖合同》时对合同附件三房屋共有人情况一页的存在及所载内容,即核实是否存在共有人及共有人表示同意出售房屋的意思表示的规则是明知的,但双方均未按常理进行填写,故均存在主观过错。刘女士作为共有人魏先生的配偶,最有能力了解、掌控魏先生是否同意出售涉案房产的真实态度,最容易避免因魏先生拒绝出售涉案房屋导致合同无效后果的发生,且其作为出卖方,在买卖关系上占主动地位,故其对买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应为最大。鑫尊公司作为提供居间服务的专业机构,其应较普通人熟悉法律、法规的规定,但其忽视对魏先生相关意思表示的审核,且未能对买卖双方,尤其是买方的风险予以提示,因此其对于买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应较陈先生重。陈先生作为买受人,未认真审核刘女士房屋共有人的情况,主观上亦存在一定过错。综合上述因素,法院确认刘女士按50%的比例承担过错责任,鑫尊公司按30%的比例承担过错责任,陈先生按20%的比例承担过错责任。最终法院依据评估结论判决刘女士赔偿陈先生房屋差价损失35万元,鑫尊公司赔偿陈先生房屋差价损失21万元,并驳回了陈先生的其他诉讼请求。
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