城市居民采光权的内涵与性质及维权（下）

城市居民采光权的内涵与性质及维权（下）
编者 杨振夏 河南青剑律师事务所律师

1．购买的新开发商品房不能满足采光要求
购买的新开发商品房不能满足当地规定的采光要求导致采光纠纷，此时法律关系的双方当事人分别是开发商和消费者。此时采光权问题在双方当事人之间就不是一个相邻权问题，双方之间是一种合同关系，如果消费者的采光时间得不到保障，那么将构成合同违约，开发商应该承担违约责任。
根据我国民法通则的基本规定，违约责任的承担方式有继续履行，由开发商给消费者更换一套按照通常的标准能确保消费者获得充足光照时间的房屋。如行不通，消费者可以单方解除合同，并可以要求开发商赔偿损失。消费者也可以直接要求开发商承担赔偿损失的责任。损失数额的计算可以包括在这段时间内，消费者为了弥补光照不得不增加户外活动和休闲的时间，其必要的交通费开支，以及由于缺少阳光消费者不得不支出的营养品的费用等。用这段时间的平均值乘以使用年限来计算出赔偿数额。
2．原居民住宅被另一新建筑小区遮挡导致原小区居民采光权受到侵害
(1)原居民住宅被新建的合法建筑遮挡影响采光
如果居民住宅被新建的合法建筑遮挡，导致采光时间减少，应考虑到居民采光确实减少的客观事实，根据实际情况给予一定数额的补偿也是比较合理的。
这里有一个判断遮挡建筑是否构成合法遮挡的问题。笔者认为合法遮挡取决于以下几个因素：不违背法律的基本规定，遮挡后的采光时间不低于国家或当地规定的最低采光标准；建筑物的建造是根据当地的总体规划，经过严格的设计论证与采光分析，建筑间距符合规划规定；建造程序符合法律的规定；建成物与原规划一致，没有出现违规建造事项。
(2)原居民住宅被非法建筑遮挡影响采光
居民完全可以行使排除妨碍请求权，预先请求排除该楼房遮挡阳光的危险，请求停止施工。这部分损失的计算可以通过计算相对市场价值的方法，即通过中介机构对房屋本应该具有的市场价值(有充足的光照)进行评估，然后再评估没有光照情况下的市场价值，这部分差价就是原居民的直接损失。
综上所述，采光权的问题是一个非常复杂的问题，在维权时，需要当事人较高的法律智慧与法律技能。诉讼的请求与法院裁决结果可能有很大出入。本律师此文并不能包含问题的全部，敬请理解。