契约理念下的楼市“降价跑量”之法辨

【出处】土生阿耿法律博客
【关键词】契约理念；情势变更；降价跑量
【写作年份】2012年


【正文】

　　【新闻背景】10月22日，上海嘉定“龙湖郦城”售楼处集聚众多老业主，砸损楼盘售楼处招牌；10月23日，中海御景熙岸售楼处，众多老业主也纷纷聚集表示抗议，售楼处内部一片狼藉。而绿地嘉定秋霞坊等楼盘也出现了业主纠纷。部分业主称由于降价，房子还没入住已经损失了数十万，接近总房价的三分之一。部分业主还声称房产商的降价行为系“价格欺诈”。

　　据了解，随着政策调控的效力逐步效力，愈来愈多的开发商开始选择大幅打折促销。其中，不乏绿地、中海、华润等超大型房企，降价幅度更扩大至20%至40%。另有中型房企与代理机构密谈整体出售项目，价格为目前市场售价的七成左右。如此超预期的快速降价已经引发退房纠纷的普遍出现。

　　随着楼市调控的日益深入，开发商对后市预期普遍悲观，这才促使房企宁可顶着老业主的巨大压力也要选择降价跑量。上海证券报报道，除上海外，北京、深圳、广州等重点城市降价促销楼盘近期也开始增多。中原地产调研结果显示，当前杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%至20%。主城区成交均价从8月的21000元/平方米下跌至17000元/平方米，降幅近20%。此外，成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中成都降价幅度大部分在5%-10%之内，降价范围已波及主城区和郊县；南京的新开楼盘均价降幅约10%，近郊住宅价格降幅较为明显；天津的新房均价降幅则在5%至15%。

　　买卖双方签订了房屋买卖合同，按照约定的价格履行完成。不料，因为房价走势预期因楼市调控效果之逐步显现发生了变化，部分开发商为使楼盘尽快销售，便有了诸如折扣、降价等动作。于是，一样的楼盘，只因售期的稍许不同，却出现了价格上的明显差异。老业主眼看新业主买到了“便宜货”，便向房产商提出了各种各样的补偿要求。有的开发商迫于压力，也便想着法子安慰这些“买涨不买跌”的老业主，送装修、送家具，或者干脆返还一部分价款，有的还拿旅游来补偿。

　　业主购买房产之后，出现房价大缩水，受到财产上的损失，要求房产商补偿，对这些拥有房屋这样价值较大的不动产的产权人来说，心情是可以理解的，但法律讲究的不是心情，而是规则。

　　作为出卖人的房产商与作为买受人的业主签订了房屋买卖合同之后，即形成了房屋买卖法律关系。在此法律关系中，双方的权利义务主要由买卖合同也就是购房合同的有效条款进行约束。易言之，只要该买卖合同合法有效，对双方当事人即产生约束力。我国《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”。可见，我国现行合同法对包括房屋买卖合同在内的合同的法律约束力有明确规定，任何缔约当事人都应遵守法律、尊重合同。

　　另一方面，当双方当事人就房屋买卖合同如约履行完毕之后，即意味着买卖合同结束，诚如我国《合同法》第91条规定，债务已经按照约定履行可以导致合同权利义务终止。在合同法上，通常情况下，合同一旦履行完毕，当事人就不再继续受合同约束，从交易的角度看，可以说“交易已经完成”。除非出现合同无效等效力瑕疵情形，当事人可以主张合同受损利益之补救。

　　在房屋买卖合同中，如果开发商和业主对购房合同已经履行完毕，那么，按照合同法的规定以及合同法原理，双方的权利义务关系已经宣告结束。当房屋价值出现下跌，导致购房者的利益受损失时，只能认为这是对自己交易行为承担的一种风险代价，而不能将该风险的承担转嫁给房产商或其他任何人。实践中，有购房者面临房价“缩水”，就向房产商提出退房、赠送装修、赠送车位、减免物业费等要求，希望得到补偿，这是一种转移自己交易风险的做法，于法无据。

　　当然，如果当初的房屋买卖合同中存在一些特别约定，比如当出售的房屋出现价格下跌导致买受人遭受财产利益损失时可给予相应的补偿，那么，这属于房产商的承诺，现行法律也并不干预，当事人也理应遵守该特别约款。只是，如果不存在类似补救性约定，那么，无论房价怎么变动，无论业主面临的风险有多高、遭遇的损失有多大，都没有权利要求房产商承担这些风险。

　　顺便指出，房价在售后出现“缩水”现象，并不适用情势变更原则。情势变更原则主要是在合同成立后履行完毕前适用的履行原则，例如，合同关系存续期间，交易条件因为不可归责于双方当事人的客观因素发生了变化，导致交易违背公平原则，继续履行会使一方受到损失，那么，不利的一方可以要求法院或者仲裁机构变更或解除合同。但是，当合同履行完毕后再发生情势变更，该原则并无适用余地，当事人应当自行承担情势变更带来的交易风险。

　　市场经济条件下，交易主体必须遵循法律规则，而法律规则又恰恰是市场交易规则的体现和总结，在此意义上，市场经济是法治经济。市场经济中的一个重要理念就是契约理念，什么意思呢？就是参与市场交易的人应恪守交易契约。契约是什么呢？其实就是在双方合意的基础上达成的交易协议。契约特别注重“合意”，当交易条款在双方意思表示真实一致的前提下确定或者认可下来的时候，必须坚信并恪守一条现代法治的重要原则，那就是“约定必须遵守”或者说“约定不得违反”。违反是要付出代价的，谁违反，谁负代价。

　　这也同时涉及到与契约理念紧密联系在一起的另外一个理念，那就是诚信理念。参与市场交易的任何一方必须守合同、重信用，这是商业以及商业社会的本质要求，也是现代法治强力提倡和要求的。我国《合同法》第6条也明确规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则”。

　　所以，房屋交易中，当房屋合同已经履行完毕，如果当事人提出一些与合同履行本身的问题无关的要求，其实违背了市场交易的这些起码规则或者最底线的要求。如果合同的威信丧失，人人在交易完成后都可以根据变化了的情况反过来要求补偿，那么，不仅是房产领域，任何领域的交易，包括股票等证券交易市场以及其他交易市场是不是也要推行如此“反悔”规则呢？显然，如果开了不好的头，交易秩序就会混乱不堪，整个市场秩序也就崩溃了。

　　尽管说，业主在合法有效合同的约束下，无权就单纯的房价下跌要求房产商进行这样那样的补偿，但毕竟在房产交易市场中出现了这么一种现象，形成了一个“问题”，那么，既然有了这样类现象或问题，我们也不得不去面对。

　　一是加强契约意识（理念）、注重条款约定。可以说，现代市场交易无不是在契约或者合同的约束下进行的，“约定不能违反”这一著名的交易论断，对任何参与市场交易的人来说，都具有深刻的指导意义。就房产交易来说，为了防止出现类似“退房”、“补偿”等交易后患的出现，房产商和买受方不妨在商品房买卖合同的条款上进一步修订和完善，对一些可能出现的情况作出尽量详细的约定。

　　这里可能就有两种情况，一是业主立场，即约定出现价格波动下的“补偿”等类似条款；二是房产商立场，即约定价格波动时“不予补偿”。在前一种情况下，因为“约定必须遵守”，所以，业主面临类似房价下跌的风险时，要求业主也便有了“依据”。但在后一种情况下，即便没有特别约定，房产商也没有补偿的义务，因为合同履行中的一个基本规则就是“有约定按约定没约定按法定”，既然没约定，那只能按法定规则，但问题是，我国现行法律中没有任何规范赋予房产商的价值补偿义务。

　　当然，交易的进行必须建立在双方意思表示一致的基础上的，只要没有国家法律法规的强制性规定，任何约定都是双方意思真实一致的产物。只有业主一方的要求，没有房产商一方的同意，也不大可能达成诸如“保值条款”的约定。因为，从交易利益分配的角度讲，作为出卖人的房产商，它是以营利为目的的，追求利益最大化是其进入交易市场与交易机制的终极目标；作为买受人的业主，不论是以投资投机为目的，还是以纯粹居住和其他商业性使用为目的，同样也是追求利益最大化。这就是涉及到双方在交易行为中的博弈问题。可以说，任何交易的达成，无不是博弈的结果。当然，至于在主合同中约定还是事后达成补偿协议，均无不可。实践中，有房产商为了达到促销目的，便约定了相应的补偿条款，如可获赠价值若干的“精装修”或“教育代金券”；若业主自行装修，凭装修材料发票，可由开发商代付若干装修费，即“品质全面升级计划”。也有房产商在事后承诺向老业主赠送精装修或直接补偿若干万元。

　　但是，从法的教育功能角度观察，约定不补偿要比约定补偿效果好。因为，一旦约定补偿，那么，会带来很多问题，比如什么情况下补偿、补偿多少、怎么补偿、补偿的受益对象怎么确定或者以什么期限确定，等等，因为这是一个技术性条款，操作不好，容易带来更多的问题，交易秩序可能会受到更大的伤害；其次，诸如“保值条款”或者“补偿条款”的存在，容易产生对房屋价格的不利影响，房产商既然可以约定房价下跌时的补偿义务，那么，同样也会可能约定房价上扬时的反补偿权利。如此，国家调控的成本会加大，并且容易形成垄断协议或价格同盟，带来垄断行为，最终受害的依然是不动产消费者。尤其是在我国市场经济体制尚未完善的实际情况下，房地产市场并不成熟，多一事不如少一事。因此，从市场经济发展的实际出发，结合目前民众法律意识和法治观念的发育程度和培育水平，不妨在合同中明确约定“不补偿”的条款，对当事人的约束力或许效果更好。

　　二是政策、法律的介入应持谨慎态度。面对房产交易市场上出现的新现象，就目前发展的态势来看，政策和法律不便尽早介入。一是因为，现有的法律政策完全可以调整这些法律关系。现行《合同法》以及房产交易方面的法规、司法解释，对房屋买卖合同的解除制度、撤销制度和无效制度，都有比较完善的规定，这些解除规则、撤销规则和无效规则基本上针对房屋标的本身的质量、买卖行为的交易程序、交易意思瑕疵等作出的规定，至于房屋买卖合同履行完毕之后，因房屋价格波动或者其他因素导致的交易风险，并非合同法律调整的范畴，无需节外生枝，完善相关法律或者出台应急政策。另一方面，政策介入的发生条件往往是当情况紧急或者需要调整的社会关系出现或即将出现较大变动之时。就部分业主向房产商提出的这些补偿要求，尚未发展到非要政府出面干预的程度，并且此时政府出台政策进行干预，并不一定能够平衡双方当事人的利益，政策的出台需要条件，也需要对政策效果的一个科学评估与预测。从这两个方面看，政策法律的介入需要谨慎。

　　不过，如果事态进一步发展，形成了较大影响，并使房产市场秩序产生了不良发展势头，政府可以出台临时性政策，及时化解这类纠纷，但也要从利益平衡的角度设计政策。不过，最根本的还是需要对购房者进行风险教育，强化契约意识、诚信意识和风险意识，消除炒作动机，毕竟买房也是一种投资，“房市有风险，买房要谨慎”。在业主无法左右房产市场的大环境、只能奴役般接受房市摆布之时，不妨多一些规则意识，并在此基础上加强自保意识，防止交易环境大起大落导致交易结果参差不齐之后的种种无味责怪。




【作者简介】
李绍章，别名李绍彰，艺名土生阿耿，山东沂源人，上海政法学院教师，北京大学法学院博士研究生。