要警惕购房合同中的 “不可抗力”

       杭州合同纠纷律师张莉兰提醒广大购房者在签订购房合同时，在《商品房买卖合同》里，个别开发商对于延期交房的免责理由一般说是“不可抗力”，如施工中遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决、合同订立后政府颁布的法规和原来不同、施工配套的批准和安装的延误等认定为“不可抗力”。其实这样的“不可抗力”是不存在的。要明确“不可抗力”的范围，可以在合同中或者补充协议中把施工中可能遇到的异常困难及重大技术问题和能及时解决的情况一一列明，以减少“不可抗力”的模糊程度，以防开发商钻空子以“不可抗力”为借口拖延交房。
        [案情]

           2010年，马先生与某房地产开发商签了《商品房买卖合同》，合同约定除了“不可抗力”因素外，开发商应在2011年11月交房。可是一直到现在，开发商仍未交房。马先生要求开发商给个答复，但开发商提出因银行不予贷款、施工期间天气异常等“不可抗力”造成延期交房。马先生想知道合同中的“不可抗力”包括哪些？开发商是否应该承担违约责任呢？
          杭州合同纠纷律师张莉兰认为，2009年最高人民法院制定的《合同法》司法解释（二）中有明确规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能 实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除合同”。不可抗力条款的认定应当注意以下四点：首先，一方发生不可抗力，发生方与相对方均有解除权；其次，并非一旦发生不可抗力即产生解除权，需以不可抗力致使合同目的不能实现为要件，也就是说，由于不可抗力的发生，丧失合同利益或履行利益；第三，因不可抗力而解除合同，发生方可以免除损害赔偿责任；第四，发生方免责的前提在于发生方证明了不可抗力的发生，及时通知对方不可抗力发生的事实，且不可抗力不是发生在发生方迟延履行之后。在马先生购房事件中，开发商扩大了“不可抗力”的范围。开发商所讲的银行不予贷款、施工期间天气异常等诸多理由都不具备“不可抗力”的必备条件。即使在合同中将此列入“不可抗力”款项，也将因违反法律规定，成为无效条款，开发商不能以此为由行使抗辩权，而必须承担延期交房的违约责任。