集体土地厂房法律意见书

发布日期：2012-09-20 作者：110网律师

集体土地厂房法律意见书

B先生：
根据您提供的相关资料，依据我国现行法律规定，对A占用厂房一案提供以下法律分析和意见，以作为您决策之参考：

一、法律意见书提出的依据。
（一）B口述案件情况和提供的相关资料
（二）相关法律法规
1. 《中华人民共和国民法通则》
2. 《中华人民共和国物权法》
3. 《中华人民共和国土地管理法》
4.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
5. 《中华人民共和国土地管理法实施条例》
6.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》
7. 《财政部国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》
8. 《无锡市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》
二、声明事项
1、本意见书的解释权属本所所有。
2、未经本所同意，本所不同意将该意见书用于任何目的。未经本所同意而用于任何目的所产生的责任，由使用人自行承担。
三、案件基本情况
B于2009年通过拍卖方式获得原属于C厂房的所有权，该厂房的土地为集体土地，所有权人为XX镇XX村。该厂房自2002年起经历了多次流转，由于厂房在拍卖前闲置，现一直被A占用。
四、案情分析
（一）A占用厂房的行为构成侵权
B通过拍卖获得原属于C的厂房，在进行所有权变更登记后，B成为厂房的所有权人。据此，B享有对自己的厂房享有占有、使用、收益和处分的权利。而A未经B同意，占用厂房的行为已经构成了对B厂房所有权的侵害，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国物权法》的有关规定[1]，B有权要求A从厂房搬出，停止对B厂房的侵害。
（二）关于该厂房土地使用权的归属
该厂房经过C、XXX银行江苏省分行、XXX公司的转手买卖，最终由B获得厂房的所有权。若C与XX镇XX村达成土地使用权协议，那么此时B享有该厂房占用范围内的土地使用权。原因有两点：首先，我国对于房屋买卖适用“房地一体”原则，当转让房屋的所有权时，其占用范围内的土地使用权也要一并转让[2]。同时，集体土地上厂房转让亦是如此[3]。由于B通过拍卖获得了厂房的所有权，因而根据“房地一体”的原则，B一并获得了附着于厂房上的土地使用权。其次，附着于厂房上的土地使用权是可以转让的，由于该厂房所属的企业是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，由于其无法偿还中国工商银行江阴支行的贷款，继而合法流转至B处，因而该土地使用权的转移是合法有效的[4]。
但B需要办理土地使用权流转手续，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权转让应当签订转让合同（第21条），办理过户登记（第25条）。在办理完土地使用权流转手续后，B的土地所有权才会得到法律的保护，进而成为法律意义上的土地使用权所有人。
（三）该厂房土地使用费承担的主体
该厂房的土地使用费涉及到两个方面的内容：一是与村委会达成土地使用协议所产生的使用费用；二是因使用集体土地所产生的土地使用税。（1）对于使用费用，由B与原土地使用人协商解决，一般在土地流转手续办完之前由原土地使用人负责。手续办完之后则由B负责支付这部分使用费用。（2）对于土地使用税，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第2条[5]的规定，土地使用税应当由土地实际使用人缴纳。而根据《财政部国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》[6]的规定，土地使用税的缴纳与是否办理土地使用权流转手续并无关系，只要是土地实际使用人，便须缴纳土地使用税。实际使用土地的单位和个人应该包括以无偿使用、有偿使用等方式占用集体土地并在土地上进行生产经营的单位和个人。因此，在本案中，自2009年12月25日起至今，尽管B获得了厂房的所有权，但是A一直占用厂房，因而作为实际的占用人，A应当缴纳土地使用税。
五、处理建议
根据上述分析，有两种处理方案：
（一）协商处理
可以与A达成关于厂房租赁的协议，在协议中约定A租用厂房的租金及土地使用税等问题。需要说明的是，即使A无偿占用厂房，其也要负责缴纳土地使用税。
（二）诉讼处理
通过法院诉讼的方法来解决，但诉讼需涉及两个方面，一是解决A的厂房占用问题；二是对厂房所有权和土地使用权的权属进行确权，以解决厂房及土地使用权几经流转之后的权利划定问题。
    以上的内容请参考为盼！

                           江苏钟山明镜律师事务所
                               律师：刘永胜

[1]《中华人民共和国民法通则》第75条规定：“公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”《中华人民共和国物权法》第66条规定：“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”
[2] 《中华人民共和国物权法》第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”
[3] 《无锡市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》第10条规定：“集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押时，其地面建筑物及其附着物随之出让、出租、转让、转租和抵押；地面建筑物及其附着物出让、出租、转让、转租和抵押时，其占用范围内的集体建设用地使用权同时出让、出租、转让、转租和抵押。”
[4] 《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”
[5] 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第2条规定：“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。”
[6] 《财政部国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》规定：“在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。”

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务