诉讼时效，指权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的法律制度。我国《民法通则》和《合同法》都规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。由于逾期交房违约金的特殊性，当前法院实践中，对于逾期交房违约金请求权的诉讼时效起算问题主要存在三种观点和判决结果。 （一）以合同约定的交房期限届满之次日为起算点 此观点的主要依据就是上述法律的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算；在合同约定的交房期限届满后,房地产公司没有交房就构成违约行为，同时合同相对方就应当知道其权利被侵害，即该违约行为一经发生，其侵害了债权人合法权益的事实即已确定。按照此观点，从合同约定的交房时间之次日起计算违约金请求权的诉讼时效，而此时，只有该日的违约金请求权未得到给付，即该日违约金请求权利被侵犯，而之后的每日产生的违约金尚未发生，又谈何被侵犯？另外，此观点中诉讼时效的起算方法也有失公平。对于逾期交房的房地产公司来说，如果坚持逾期超过二年，就可以诉讼时效为抗辩拒绝承担违约金，甚至就此免除了交房的合同义务。其结论是，违约获得利益。 （二）以房地产公司实际交房之日为起算点 此种观点是以侵权法理论为依据，即该逾期交房的侵权行为持续存在，故诉讼时效应当从该侵权行为终结之日其计算，即从实际交房之日起计算。但此观点也有一定的弊端，首先，逾期交房违约金的请求权是基于双方当事人在合同中的约定所产生的一种合同之债，故应当适用侵权行为的诉讼时效规定；其次，采用此种诉讼时效起算方法也会导致买受人为了获取更多的逾期交房违约金，而怠于向房地产公司主张其权利，造成该诉讼时效被滥用，产生对房地产公司的不公平。 （三）以权利人向法院起诉之日起向前推算二年，保护这二年的违约金请求权 当事人因逾期交房或逾期办理权属登记而提起违约之诉，相对方在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年；期间有时效中断或 中止情形，适用中断或中止的规定。逾期交付违约金是继续性债权，是因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和。商品房买卖合同中，都有“出卖人逾期交房,每逾期一日需向购房人支付房款总价固定比例的违约金”的约定，随着合同约定交房期限届满后，逾期交房的违约金开始按日计算。每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和。可见，这种逾期交房违约金请求权的诉讼时效起算方式，在理论和实践中都具有合理性，也是人民法院的相关判决中经常采用的观点。
0
0