购房合同被判无效后已设立的抵押权是否有效？

【案情】
李某与某房地产开发公司签定一购房合同，购得价值300万元房产一套，在支付清购房款及相关费税后办理了房屋产权证，后李某以该房产作为抵押在某银行贷款150万元，并办理了抵押登记。后由于李某在购房合同签订过程中存在欺诈行为，李某与房地产公司签定的购房合同被法院判决无效，并判决李某归还房屋，房地产公司退还购房款。现因李某贷款期限届满未还，银行要求拍卖该房产以实现其抵押权，但房地产公司认为其才是该房产的所有权人，事先设定的抵押权无效。

【分歧】

购房合同被判无效后，在该房屋上已设立的抵押权是否有效？

第一种意见认为，房屋买卖合同被判无效后，应视为房屋买卖未真正发生过，房屋的所有权人然是卖方即房地产公司，李某不是房屋的所有权人，无权在该房屋上设定抵押，故在该房屋上设立的抵押权无效，银行也不能要求拍卖该房产实现其抵押权。

第二种意见认为，在合同被判无效前以该房产所进行的民事法律活动，不能事后以合同无效为由对抗善意第三人，即虽然房屋买卖合同被判无效，但事先在该房屋上已设立的抵押权有效。

【管析】

笔者同意第二种意见，理由如下：

首先，李某与房地产公司签订的购房合同在被法院判决无效之前，李某已支付清了购房款，缴纳了相关税费并办理了房屋产权证，该房产作为不动产物权变更已经完成，李某已经作为争诉房产的所有权人登记并对外产生公信公示力，据此，在购房合同被判决无效前可以确认李某享有该房产的所有权。为此，银行有理由相信李某是所有权人，进而也具有抵押人的主体资格，在此，银行是善意第三人。

其次，银行向李某提供贷款，李某以该房产作为抵押并办理了抵押登记，是经过公正合法登记公示设定的担保物权，可以对抗抵押物的所有人和其它第三人。尽管该购房合同后被判无效，但不能否定抵押人李某在此之前对抵押物拥有合法所有权的事实，也不能否定抵押人李某在拥有合法所有权过程中所行使的处分权的事实，更不能否定抵押人李某通过合法登记程序中所产生的抵押权的事实，即房地产公司因判决购房合同无效所取得对该房产的权利，不能有效对抗善意第三人银行对该房产享有的抵押权。

综上，房屋买卖合同被判无效后，在该房屋上已设立的抵押权有效。

作者：广昌县人民法院 王长平 胡睿