城市居民购买农村房屋的行为一定无效吗？

发布日期：2012-09-11 作者：许正文律师

城市居民购买农村房屋的行为一定无效吗？
关键词：宅基地，所有权，使用权，买卖合同，合同有效
【案情简介】
张某系城市居民。1992年4月，张某与李某签订房屋买卖合同，李某将其所有的涉案农村房屋卖与张某。双方买卖行为发生后，张某向有关部门缴纳了相应的契税，乡政府对买卖房屋进行了审批。后张某取得了房地产管理局颁发的房产所有证，并将户口迁入居住至今。现李某反悔，以该房屋买卖行为违法我国相应法律规定为由，诉请法院，请求确认无效。
【争议焦点】
张某与李某之间签订的房屋买卖合同是否有效？
【律师解析】
按照我国目前的相关法律规定，农村宅基地的所有权属于相应的农民集体所有。宅基地使用权人对宅基地行使收益和处分权时，应当受到严格的限制，在此前提下城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效。但张某作为城市居民，其与李某签订的房屋买卖合同已经过乡政府的批准，且后来张某取得了该房屋的产权证书并将户口迁入。张某在诉争房屋实际居住十几年，已对该房屋形成了稳定的占用关系。综合历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，应当确认张某和李某签订的房屋买卖合同有效。
【律师提醒】
根据目前的相应法律规定，农村宅基地上的房屋转让，由于其土地性质所决定，仍受到严格的限制。在此提醒广大购房者，在相关法律规定没有变化的情况下，尽量不要购买农村宅基地上的房屋，尤其是城市居民，以避免产生不必要的麻烦和造成财产损失。

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