开发商签订格式条款索赔高额违约金被驳回

发布日期：2013-05-08 作者：刘德斌律师

业主拖欠供楼款，开发商要求业主要求解除购房合同并根据合同中的附加条款，要求业主赔偿违约金6万余元。近日，广东省东莞市第二人民法院认定该高额违约金
【案情】
2009年5月，在东莞工作的傅女士在东莞某楼盘买了一套商品房，总房价60余万元。由于房源紧俏，与开发商东莞市某房地产有限公司谈定房价后，傅女士甚至没有看清楚密密麻麻长达数页的购房合同具体内容，就毫不犹豫在上面签了字。傅女士随即按合同的约定交足首付款，并顺利获得了银行的按揭贷款。
但到了2010年，傅女士的工作并不如意，经济日渐拮据，每月按揭还款的压力变得异常沉重。傅女士决定停止供房，希望经济好转后再偿还贷款。
银行催促无果，遂根据三方按揭贷款合同的约定，向开发商一次性收回了剩余的按揭贷款余额。开发商拿出当初签订的购房合同，要求收回房屋，并要求傅女士按照房价总额的10%支付违约金6万余元。因双方争执不下，2010年12月，开发商向法院提起诉讼。
经法院审查，涉案的商品房买卖合同主条款合法有效。开发商有权要求解除合同，故购房合同依法应予以解除。法院同时认为，商品房买卖合同附件中关于要求傅女士支付高额违约金的表述属于格式条款。该条款由开发商提供，加重了购房者的责任、排除了购房者的主要权利，因此无效。据此，法院依法作出上述判决。
【评析】
格式合同条款应遵循公平原则。本案承办法官江和平说，本案的争议焦点关键在于傅女士是否要支付巨额违约金。商品房买卖合同主合同条款部分约定，如果业主逾期支付款项引致开发商解除合同的，业主应按累计应付款的1%向开发商支付违约金。但商品房买卖合同的附件中有一条补充条款又约定，业主应按该合同约定的总房价的10%向开发商支付违约金。
本案合同附件补充条款的违约金计算虽然是对于前述主条款的补充，但其存在以下特点：第一，该条款仅加重了业主的违约责任；第二，其不同于主条款（示范文本）中预留有空格、手写等灵活协商部分，包含第四条在内的整个合同附件五均为打印稿样式，属于定型化条款；第三，对于总房价10%的违约金计算方式，其计算基数与违约金比例均明显高于主条款对于违约金计算方式所作的约定；第四，未有证据显示开发商于签订合同时提请业主注意了附件五其他补充条款第四条，或对该条款予以说明。
江和平说，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。如果提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

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