司法考试物权法：基于法律行为物权变动的区分原则

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《物权法》

第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。

第二百一十二条 质权自出质人交付质押财产时设立。

【例一】甲、乙约定，甲以其A房屋与乙的B首饰互易。①甲、乙的互易合同自双方就合同的主要条款意思表示一致时成立并生效，合同的生效不以房屋登记的办理或者首饰的交付为必要条件。②互易合同生效的意义在于，甲对乙享有债权请求权，有权请求乙交付B首饰并移转所有权；乙对甲也享有债权请求权，有权请求甲交付A房屋并移转所有权。一方无免责事由拒绝履行的，对方有权请求强制履行或者要求承担其他违约责任。③只要没有将A房屋过户登记到乙名下，A房屋的所有权不发生变动；只要没有将B首饰交付给甲，B首饰的所有权就不发生变动。

【例二】甲、乙单纯为了解不动产登记的程序，签订了一份虚假的书面合同，约定甲用A房屋与乙的B首饰互易。后双方将A房屋登记在乙名下，但没有交付B首饰。①B首饰没有交付，所有权自然仍属于乙；即使已经交付，仍然归属于乙。②由于甲、乙间的互易合同无效（双方通谋虚假行为），故虽然以及完成了A房屋所有权的过户登记，由于物权变动的推动力量不存在，故虽然办理了登记，但A房屋的所有权仍归属于甲，仅发生了错误登记而已。③可抽象总结为：法律行为无效，即使已经完成了不动产过户登记或者动产交付，依然不能发生物权变动的效果。

（2006－3－91）房地产开发企业甲急欲销售其开发的某住宅区的最后1套别墅，遂打电话向乙、丙、丁发出售房要约，并声明该要约的有效期为1个月。要约发出后第10日，甲与乙签订买卖合同并交付该别墅，乙支付了全部房款，但未办理产权变更登记。第21日，甲与不知情的丙签订买卖合同并办理了产权变更登记。第25日，甲又与不知情的丁签订了买卖合同。第26日，该别墅被意外焚毁。下列关于甲、乙、丙之间关系的何种表述是正确的？

A.甲、乙之间买卖合同有效

B.甲、丙之间买卖合同无效，因该合同损害乙的利益

C.甲不应向丙承担不能交付房屋的违约责任，因为房屋系意外焚毁

D.丙应当承担房屋被焚毁的风险

【答案】A

（2007－3－6）乙买甲一套房屋，已经支付1/3价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。下列哪一选项是正确的？

A.合同尚未生效，甲应返还所受领的价款并承担缔约过失责任

B.合同无效，甲应返还所受领的价款

C.合同有效，甲应继续履行合同

D.合同有效，法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失

【答案】C