唐＊诉北京＊＊房地产经营公司办理不出按揭要求解除房屋预售合同案

案情简介：

1999年12月4日，原告唐＊与被告北京＊＊房地产经营公司签订了《北京市内销售商品房预售合同》，合同约定原告购买由被告投资建造的吉祥大厦23层F座住宅一套，建筑面积159.4平米，总房价（略）元；被告应于2000年10月1日前，将该房屋交于原告使用。付款方式为1、签订预售合同时，原告支付总价款的20％。2.房屋交付使用时，原告交付总价款的10％。3.房屋总价款的70％于2000年3月由银行按揭贷款。

1999年12月8日原告按约支付了首期购房款，当月15日原告分别向有关部门支付了印花税308元，交易费580元。次日预售合同经朝阳区房地产交易中心登记。2000年3月12日，原告出具了要求被告代为办理按揭及公证事宜的委托书，被告即以原告的名义向银行申请贷款，但该贷款项目在银行因故未被批准。贷款不成，引起原告不满，为此原告再次致函房地产公司要求退房或转让房产，但均未获被告应允。2000年9月15日，被告向原告发出了竣工交房通知单，但原告未入住，2000年11月原告与被告交涉退房事宜未成，诉至法院，要求解除预售房合同，被告退还20％购房款，支付印花税及交易费，并支付购房款利息。

法院判决：

法院经审理查明，被告具备售房条件，原告已购买吉祥大厦X楼A室，银行已按规定向原告发放了按揭贷款，但原告未能按约正常还贷付息，所以被告出面替原告早班23层F室贷款未获批准，法院认为按揭比例是由被告确定的，同时又同意替原告办理按揭委托，被告的行为应视作对按揭条款的接受及由其负责办理按揭的认同。现被告代为按揭未成，理应承担违约责任，故支持了原告的诉讼请求。

律师点评：

按揭贷款购房已成为现代商品房购买主要方式，实践中常常出现买房人与房地产开发商签订商品房预售合同并交付了首期购房款后，银行经过资信审查后以其种理由拒绝向买受人提供按揭贷款的情况，这时房地产公司往往拒绝买受人解除合同的要求并拒绝退还首付款。我国法律并未规定房地产开发商有为买受人办成按揭贷款的义务，房地产开发商是否有义务为买受人办成按揭贷款取决于买卖双方在商品房预售合同中的约定。

在本案中，原被告合同约定房屋总价款的70％由银行按揭贷款，至于被告是否有义务为原告办成按揭贷款并无约定，后来，原告与被告之间达成委托协议，原告委托被告代为办理按揭事宜，这样双方形成一个委托合同，根据合同法中关于委托合同的规定，受托人没有一定完成委托或项的义务，只要受托人忠诚地办理委托事项而没有过错，就尽到了义务，此案中被告也已经履行了其在委托协议下的义务，最后未办成按揭主要是由原告信用不佳造成，因此法院以被告违约，判令被告承担相应责任是不合适的。