购房户可否凭未入合同的售房广告向开发商索赔

基本案情

2004年2月，重庆市X街上散步，一位在街上发宣传广告的女士递给李某几张售楼广告。回家后，李某认真看了一遍，其中有这样一段内容吸引住了李某：其中楼的周围绿化面积达到2500平方米，楼前有一个面积1500平方米的水池，周围环境建设在购房者入住后半内竣工，并正常投入使用。

李某觉得这样的环境很是符合自己的购房标准，后来李某亲自去看房的时候虽然并没有看见2500平方米绿色的大草坪，也没有看见广告上所说的大水池。但是看到了楼周围圈起了约2500平方米的土地，上面还堆放了许多小绿草，许多工人正在种草，楼前工人也在挖大约有1500平方米的水池。这一切使李某相信房子周围的环境肯定会如广告上面所说那样，于是便和售楼方签定了一份购房合同，并于两月后付清了房款。同年9月入住。

2005年9月，草坪的草因一开始就管理不当，死亡了大部分，剩下就只有1000平方米左右，其后也没有补种；水池是挖好了，但除了下雨后几天内有水外，其他时间都是干涸的。李某找到售楼方，说售楼方没有按照广告上宣传的去履行他们的承诺，要求退房并拿回自己的房款。售楼方说自己已经种了草，但草死亡是另外一回事，自己也修水池了，签合同的时候也并没有把广告上的内容写进合同当中去，所以广告上的内容对自己是起不到约束作用的，坚决不允许李某退房和要回房款。后经多次协商不成，今年10月，李某将售楼方诉至法院。

分歧意见

第一种意见认为，李某和售楼商签合同时，并没有将绿化面积达到2500平方米和建一个面积1500的水池写入双方的合同中，根据《合同法》相关规定，售楼商不需要承担责任。

第二种意见认为，售楼方发的宣传广告上对绿化面积和修建一个水池写得非常的具体，对李某购房产生了重大的影响，虽然售楼商没有将这些内容写入合同中，但售楼商还是要兑现宣传广告上的内容的，售楼商没有兑现就要承担责任。

评析意见

笔者赞同第二种意见。

首先，在本案中，售楼商发宣传广告的行为可以认定是发布了部分虚假内容的广告，在修建水池和半年内将绿化草坪和水池正常投入使用没有达到广告上宣传的标准，修建水池却从来没有放入过水，不是正常投入使用，而且也没有在所有购房者入住半年内将广告宣传的内容按照规定的时限实行，显然是售楼者为了吸引客户的主观故意行为。我国《广告法》第三十七条规定了房地产商承担虚假广告民事责任的几个条件：1、房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假的广告是房地产商主观故意所为，这是房地产商承担责任的前提条件。2、购房者是受到欺骗和误导，购房者因为依赖（虚假）广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购买前已经知道或应知道广告内容是虚假的，或者购房的行为与虚假广告没有任何关系，则不能认定购房者是受到了欺骗和误导。3、购房者的权益受到了侵害。购房者的合法权益实际发生的侵害包括财产的、精神的、金钱的。4、损害和虚假广告之间有因果联系。也就是说虚假广告误导了购房者，给购房者的权益造成了实际损害，这种损害与虚假广告之间有因果关系。售楼方的只管修建不投入使用及没有按照宣传所说的半年投入使用已经失去了真实性，所以他们的广告内容部分是虚假的，也正是这部分虚假广告内容损害了李某的权益。

其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条也有相关规定：售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房人而做的一种宣传。如果广告上的内容没有写入合同中，即使将来这些合同没有兑现，开发商也不会因此而承担责任。但是如果开发商在这些材料上写得非常的明确具体，内容确定，如“送多少钱的精装修”，“绿化面积达到多少平方米”等等，这些内容将对房屋的价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。

售楼商在宣传广告内容中对修建草坪和水池的面积已经作出了非常具体明确的规定，这些具体明确的规定是吸引李某的主要因素，然而他们并没有完成自己广告上的所做的承诺，所以售楼方应该承担责任，李某是完全可以退房并要求退回房款。

所以，本案售房方应当赔偿购买方的相应经济损失，购房方也可以选择退房。

夏思扬孙志华陈华