业主起诉开发商合同纠纷案

发布日期：2010-04-29 作者：杨德明律师

2007年4月，A女士与开发商签订认购书，认购某小区房屋一套，15000元/平方米，面积100平方米，总房款150万元。根据双方约定，A女士必须提前支付定金2万元，如果A女士不能按开发商通知的时间签订商品房销售合同，定金不退；但却没有约定开发商拒绝签订合同的责任。

　　签订认购书后，A女士按约定支付定金2万元，又分五次支付50%的房款75万元。2008年2月，A女士持认购书、收据，要求与开发商签订商品房销售合同，却被开发商一口拒绝。后查明，开发商已经以每平方米高于原价5000元的价格，即20000元/平方米价格将该房屋销售给第三人。开发商表示愿意退还A女士双倍定金和预付房款。
　　
　 A女士不能接受开发商的条件，遂向法院起诉，要求开发商退还双倍定金4万元、剩余预付房款73万元、赔偿损失25万元((20000-15000)×100/2=25万元)以及利息.

　　律师通过对整个案件的分析，结合多年的办案经验，做出如下判断：

　1、根据认购书约定，如果A女士拒绝签订商品房买卖合同，将丧失定金；虽然认购书没有约定开发商拒绝签订合同的责任，依据“定金罚则”和公平原则，开发商拒绝签订合同，应当支付双倍定金。　　
　2、由于双方尚未签订商品房买卖合同，不能将李女士的预付款行为认定为履行合同行为，因此开发商无须承担违约责任。A女士提出25万元损失是依据：认购书确立了双方签订商品房买卖合同的意向，A女士预付款的行为应当认定为基于对商品房买卖合同能够预期订立产生的信赖而实施的促使合同订立的准备行为，应当认定为“先合同行为”。根据《合同法》第四十二条之规定，开发商需要承担的是缔约过失责任，应赔偿李女士的信赖利益损失。
　3、A女士的信赖利益损失应按A女士支付房款占总房款的比例计算。

　　法院最终判决开发商退还双倍定金、剩余房款、赔偿损失以及利息共计100余万元。

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