如何看待本起建筑物致害纠纷

案情：

申江饭店是当地一家颇有名气的餐馆，由汪女士租赁经营。2001年6月24日，汪女士让丈夫顾某找人测量屋面水槽的尺寸，顾某便到市场找到葛行立帮助测量，到了饭店，顾某给葛行立指点了屋面水槽的位置，便匆忙去了洗手间，葛行立上了屋面，伏身测试，不料屋面下的扣板不堪重负脱落，葛行立从屋顶一头摔下，七天后医治无效死亡。

原告方认为，汪女士作为申江饭店的管理人，既未设置危险标识，又未采取安全防护措施，她的丈夫顾某也未尽告知房屋缺陷的提示义务，因此，两人应当承担民事赔偿责任。

被告汪女士则认为，她与葛行立存在着定作水槽的承揽合同关系，作为定作人她只有支付劳动报酬的义务，而没有义务去关注承揽人的劳动过程，除非有特别约定，因此，作为承揽人的葛行立未采取防护措施失足身亡，责任应自负。

评析：

本案符合《民法通则》第126条规定的建筑物致害责任的全部构成要件：

一、有建筑物致害行为。法律规定的倒塌、脱落、坠落，是主要方式，但并不是全部，建筑物或其他设施表面陷落，也是致害方式一种。

二、有受害人损害事实。建筑物及其他设施倒塌、脱落、坠落等或者表面陷落，造成受害人人身伤害或者财产损害，即构成此要件。

三、损害事实与建筑物致害行为之间有因果关系。这种因果关系指建筑物倒塌、脱落、坠落等，直接造成受害人人身伤害或财产损害的因果关系，亦指倒塌、脱落、坠落等物理力并未直接作用于他人的人身和财产，而引发其他现象，致他人受损的间接因果关系。但不指建筑物的倒塌、脱落、坠落，是自然力的原因还是他人的原因，建筑物致人损害的因果关系，并不追究这种原因，对此，应特别注意。

四、建筑物的所有人或管理人有过错。这种主观过错，系指设置不当或管理缺陷，均以过失方式为之。这种过失的心理状态是疏忽或懈怠。过失的确定方式，采取推定方式，凡建筑物致人损害，首先推定所有人或管理人有过失，认定其未尽注意义务，而勿须受害人证明。建筑物的所有人或管理人只有自己已尽相当注意，即无过失，才能推翻推定，免除自己的赔偿责任。不能证明自己没有过失的，其所有人或管理人即构成赔偿责任。

综上，作为知悉房屋结构和缺陷的申江饭店管理人汪女士及其丈夫顾某不能证明已尽必要注意义务，相反，由于疏忽懈怠的过失，未尽告知、提示葛行立何处能够通行、何处不能踩踏的义务，是有过错的，因此应承担赔偿责任，不论葛行立是义务帮工还是汪女士作为受益人。

那么，建筑物致害责任的赔偿义务主体是建筑物的所有人还是管理人，应根据实际情况确定。

一、当所有人直接占有、管理建筑物时，建筑物致人损害，该所有人应当承担赔偿责任；

二、当建筑物由非所有人管理、使用时，其赔偿义务主体不再是所有人，而是由管理人作为赔偿义务主体。这种情况，主要指国有财产交由国有企、事业单位经营，所有权与经营权分离，国有企、事业单位依照法定的经营权，对国家所有的建筑物及其他设施进行经营管理，建筑物及其他设施致人致害他人，该国有企、事业单位应作为管理人承担赔偿责任。

三、依承包、租赁等法律行为占有、使用他人建筑物及其他设施的，由所有人承担还是占有人承担赔偿责任，应由双方约定，依约定的责任者承担赔偿责任，没有约定的，原则上由承包、租赁者承担责任，但如果承包，租赁者能证明其管理没有过错或者为防止损害发生已尽必要注意时，则应由所有人承担赔偿责任。

四、其他占有人。如房客不对建筑物及其他设施致害他人承担赔偿责任，旅店不得以房客占有某房间或者房客有过失为由，拒绝承担旅店致害的赔偿责任。

五、建筑物上的搁置物和悬挂物致人损害，应由物件的设置者承担赔偿责任。该物件设置者查不清楚的，由该建筑物的所有人或管理人承担赔偿责任。

即便如被告汪女士抗辩，她与葛行立的承揽合同关系也仅局限于缔约阶段，因为双方既未讲明承揽标的水槽的数量、质量、报酬，又未讲明承揽方式、材料的提供、履行期限、验收标准和方法等条款。在缔约阶段，双方应互负协助、通知、照顾、保护等义务，而作为定作人的被告却未尽通知房屋缺陷和协助、照顾、保护葛行立的义务，存在缔约过失，依据《合同法》第42条规定应承担损害赔偿责任。退一步讲，即便承揽合同成立，作为定作人仍有提供条件协助履行的随附义务，未尽义务者，依据《合同法》第259条规定应承担责任。