武汉三特房地产开发有限公司诉陈某某解除委托代理合同后约定的代理酬金支付纠纷案

「案情」

原告（反诉被告）：武汉三特房地产开发有限公司（下称三特公司）。

被告（反诉原告）：陈某某。

1992年11月18日，三特公司与长江公路桥拆迁还建开发公司订立联合开发武汉市武昌区X路小区合同。据此合同，三特公司支付6千万元资金，取得徐东路小区X万平方米商品房所有权及销售权。为尽快销售此商品房，1993年2月10日，三特公司与陈某某签订委托代理合同。合同约定：陈某某以三特公司经营部的名义代理销售该公司开发的徐东路小区X栋共6万平方米的商品房，最低售价为每平方米1160元，期限6个月；三特公司按实际销售总金额6‰付给陈某某作销售费用；三特公司付给陈某某的报酬分两档，一档从每平方米1160元至1210元，陈某某获30％；二档为每平方米1210元以上，陈某某获60％；整个销售工作由三特公司总经理总盘控制；销售出的房屋尾款不能按期到位由陈某某负责催收，三特公司协助。双方违约应承担法律责任。同日，三特公司向陈某某出具授权委托书称：本公司徐东路小区X万平方米全权委托陈某某承销，销售以本公司合同专用章并加盖受托人私章方为有效，授权期为9个月。同时，三特公司还向陈某某提供了合同专用章。

陈某某接受委托后，即组织人员开展销售活动，并于1993年3月8日代理三特公司与湖北省农垦实业公司（下称湖北农垦公司）签订联合开发协议，单价为每平方米1255元。合同由陈某某交三特公司总经理胡宗立签字。1993年3月15日，陈某某又代理三特公司与湖北省房屋开发总公司（下称湖北房开公司）签订联合经营房屋开发合同。合同约定：三特公司按每平方米1306元将徐东路小区X栋商品房共61337.57平方米交由湖北房开公司包销，价款8010万余元，湖北省房开公司应于1993年3月25日前向三特公司支付2千万元。合同加盖三特公司合同专用章、陈某某私章。1993年3月22日，陈某某将此合同交三特公司总经理胡宗立，并按胡宗立的要求销毁与湖北农垦公司签订的合同全部原件。同月24日，胡宗立通知陈某某同往湖北房开公司，被告知三特公司、湖北房开公司和长江公路桥拆迁还建开发公司已于同月20日另行签订合同，陈某某代理三特公司与湖北房开公司于3月15日签订的合同所有原件被销毁。陈某某得到三特公司承诺后，将合同专用章交还三特公司。此后，三特公司拒付陈某某的代理费及报酬，酿成纠纷，三特公司向武汉市中级人民法院起诉。

原告三特公司起诉称：我公司与被告陈某某签订委托代理合同，委托被告销售其开发的商品房。但被告利用代理合同和授权委托书赋予的身份，分别与湖北农垦公司、湖北房开公司订立联合经营房屋开发合同，企图私吞两份合同的差额，侵害了委托人的利益。为此我公司与被告及相对人销毁了两份合同，并解除对被告的委托代理，收回了我公司的合同专用章和授权委托书。我公司又与湖北房开公司重新订立的联合建设合同，与被告代理无关，且原与被告签订的委托代理合同在被告履行之前已解除。请求确认双方签订的委托代理合同已解除，确认被告无权要求我公司支付代理费及奖励提成共484.5万元。

被告陈某某答辩并反诉称：我与被告签订委托代理合同，依约履行。先以原告名义与湖北农垦公司订立联合开发协议，并交原告总经理胡宗立签字。后经原告授意又与湖北房开公司签订联合经营房屋开发合同。1993年3月23日，按原告要求拿回与湖北农垦公司签订的合同，交原告销毁。3月24日，胡宗立邀我同往湖北房开公司，并宣布原告已与该公司另行订立合同，将我代理原告与湖北房开公司订立的合同强行撕毁。我在得到原告将给付代理费和奖励提成的承诺后，交还了原告的合同专用章。现原告违约拒付代理费和报酬，故反诉请求判令原告支付代理费及报酬共计496万元。

「审判」

武汉市中级人民法院经审理认为：原告三特公司、被告陈某某双方签订的委托代理合同，主体、内容符合国家法律和政策，且是双方意思一致的表示，故合同有效。被告在代理原告与湖北农垦公司订立合同后，又以更高的价格代理原告与湖北房开公司订立合同，其代理的行为并未损害原告的利益。原告得知被告又以其名义与湖北房开公司订立合同后，不仅未作任何否认表示，反而要求被告终止与湖北农垦公司的合同，应视为默认。原告诉称被告利用两份合同私吞差价款及被告与湖北农垦公司恶意串通侵犯其利益，查无实据，不能成立。原告所举1993年3月22日被告书写的“本合同于前日签订，只拿手续费用”的字据，因内容不清，原、被告双方的理解不一，分岐很大，不予采信。被告依据委托代理合同以原告名义与湖北房开公司订立的有效合同，已完成部分代理事务。原告在代理期间届满、被告完成全部代理事务之前，撤回所授予的代理权，致使被告未能完全全部代理事务，属违约行为，应承担违约责任，对由此给被告造成的经济损失应予赔偿。对被告完成的部分代理事务，原告应按照委托代理合同的约定，以被告代理原告与湖北房开公司所订合同的价格为标准，向被告支付适当的代理报酬。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国经济合同法》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，该院于1994年11月30日判决如下：

原告三特公司向被告陈某某支付代理费用及报酬（略）.99元，并赔偿被告经济损失（略）.65元，本判决生效后十日内付清。

宣判后，双方当事人不服，向湖北省高级人民法院提起上诉。

三特公司上诉称：原判认定合同合法有效和对陈某某出具放弃代理酬金的字据不予采用，是错误的。请求确认委托代理合同无效，陈某某无权追索代理酬金，应追究陈某某企图侵害我公司利益的违法行为的民事责任。

陈某某上诉称：原判认定我仅完成部分代理事务不当，请求认定已完成全部代理事项，判令三特公司支付全部代理费、报酬及违约金。

湖北省高级人民法院经审理认为：三特公司与陈某某签订的委托代理合同不违背法律、政策和协商一致的原则，属有效合同。三特公司在委托代理合同代理期间届满前撤销授予的代理权，致使陈某某未完成全部代理事项，属违约行为，应承担违约责任，对陈某某由此受到的经济损失应予赔偿。陈某某依合同完成部分代理事项后，因三特公司取消委托而丧失代理权，对按合同取得的报酬，根据公平原则，需由三特公司给予适当补偿。据此，经法院主持调解，三特公司与陈某某于1995年8月7日自愿达成调解协议如下：

三特公司付给陈某某代理费及报酬人民币197万元。期限为1995年8月7日、9月5日、9月30日各付50万元，10月15日付47万元。

「评析」

本案的正确处理，主要在以下两个问题的认定上：

一、关于委托代理合同的效力

本案讼争的首先是委托代理合同的效力问题。依照《经济合同法》的规定，确认经济合同的效力，主要从合同的要素审查，即合同主体资格、合同内容的合法性、合同当事人意思表示的真实性。本案合同当事人的一方三特公司是从事房地产开发的中外合资企业，依法经国家工商局核准注册登记，有从事房地产开发、商品房销售的经营范围。对方当事人陈某某签约前无业，不属国家法规禁止代理的人员，作为一个完全行为能力的自然人，陈某某有权从事法律允许公民进行的各种民事活动。双方当事人具备合同主体资格。合同内容约定了委托、受托双方委托代理事项、代理权限、期限、酬金以及违约责任。合同的内容不违反国家法律、法规，也不违反国家利益和社会公共利益。其中有关代理费和酬金的内容，法律虽无明文规定，但按照当事人意思自治的原则，应从当事人的约定。该合同内容合法。而合同签订是双方当事人真实意思的表示，自愿协商一致，形式合法。因此本案委托代理合同有效。

二、关于代理事务是否完成及委托人取消委托是否违约

委托代理合同生效后，作为受托人的陈某某按照合同约定有两项义务：一是代理三特公司与第三人订立商品房销售合同，二是负责销售资金的回笼。从事实看，陈某某代理三特公司先后与湖北农垦公司、湖北房开公司订立销售合同，前者房价低，后者房价高。两份合同订立后，陈某某均及时向三特公司通报，并得到三特公司总经理胡宗立的认可。但由于三特公司在合同实际履行前取消委托，致陈某某继续履行资金回笼的义务不能，从而使陈某某的代理事项只部分履行。委托人取消委托，按照《民法通则》第六十九条第二项的规定，委托代理因被代理人取消委托而终止。委托是一种单方法律行为，委托人一方的意思表示即可发生法律效力。但委托不等于委托代理合同。委托代理合同与其他经济合同一样，须由双方当事人协商订立，尤其是有偿委托代理合同，确定了被代理人支付报酬的义务，被代理人取消代理是试图免除其这种双方约定的义务，使对方不能实现其经济目的。因此，在代理人并无过错情况下，被代理人取消委托代理，实为违约，被代理人应承担违约责任。况且，本案合同中又约定有违约责任条款，作为委托人的三特公司用造成既成事实的方法，事后取消委托，更应属违约。本案的委托代理合同因委托人三特公司取消委托而解除，按照《民法通则》第一百一十五条“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利”的规定，陈某某有权求偿，三特公司负有义务赔偿。

据此，一审判决、二审调解并无不当。