二手房买卖陷阱及应注意的法律问题

发布日期：2013-08-19 作者：110网律师

二手房买卖陷阱及应注意的法律问题
注意事项一:
    在拆迁区的二手房买卖
注意事项二:
    已有银行按揭的二手房买卖
    许先生因工作需要打算在一处早已完工的住宅区买一套二手房。经联系，该小区有一住户欲将其已居住一年有余的住房卖出，原因是要出国定居。经全面考察，买卖双方决定成交。二手房主人告诉徐先生，因开发商尚未办下大产权，所以其所拥有住房的小产权证白然也未办下来。他主动出示了其购房时与开发商签署的买卖契约，于是双方签订了二手房买卖合同。二手房主人高兴地拿到了房钱，许先生如愿以偿地住进了新建住宅。但是好景不长，没多久，开发商派人前来催促，告诉许先生原房主拖欠银行的按揭贷款，开发商作为连带保证人，要负责催促原房主向银行还款，否则，开发商要收回该房产。这时许先生才如梦初醒，原来白己买的二手房是有债务的房产，只要原房主没有向银行还清借款，尽管有购房合同，开发商也会随时收回房产。
    提醒:因为此类二手房复杂的法律关系，决定了此类二手房的主人一人是不能完全决定该二手房的处置的，他需要与其他有关人员协商才能确定如何处理该房产，所以在选择与购买此类二手房时应当格外注意。
在购买此类的二手房时，购房人应该全面了解该房产的所有情况，包括审查原购房契约，审查房产证和土地证和原开发商的“五证”。如二手房的主人申请了银行按揭，要审查原借款合同。如办理了抵押，还要查验抵押登记手续。弄清楚二手房的主人是否已付清全款，是否已经拿到产权证和土地证。如果是银行按揭的话，要弄清楚贷款期限，尚剩多少贷款未还。除此之外，还要知道在办理二手房转让时，银行和开发商是否给予配合。
注意事项三:
    夫妻共有的二手房买卖
    刘某与妻了顾某长期不和。某日，刘某将其名下(即房产证上记载的产权人仅有刘某一人)的夫妻共有房屋以低于市场价的价格出售给朱某，并私白与朱某签订《房屋买卖合同》。次年，顾某因婚姻变故，在离婚诉讼期问，将刘某与朱某二人告上法庭，请求法院确认该房屋买卖合同无效。经法院判决，因共有人擅白处分共有房产，未能得到共有人的追认，认定买卖合同无效。
    提醒:类似以上案例的情况大体可归为两类，一类是房产证上有夫妻两人的名字，另一类情况是房产证上虽没有写明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人，这两类都属夫妻共有的房产。因此只有在夫妻二人共同同意下签订的转让协议方为有效，否则在法律手续上不完善，协议无法律效力。
    购房人在购买此类二手房时，应该请夫妻二人共同与其签订房屋转让协议。如一方不能来，可让不来的一方给签字的一方授权，并做公证，或请签字一方出具保证函，保证其房产的转让是其夫妻共同同意的，并保证对此引起的一切后果承担法律责任。
    这样做看似麻烦，实际上可以避免不必要的风险，根据《婚姻法》，夫妻在婚姻关系存续期问的共有的财产，在婚姻解除时应由夫妻双方来分配，任何一方不能独白侵占共有的财产。所以，在二手房买卖时，一定要留心，避免购房人所签的二手房买卖合同因为二手房主人的婚姻变故而导致无效，或者引起其他麻烦。
  注意事项四:
    共同拥有产权的二手房买卖
    二手房当中还有一种共有产权的情况，就是儿个朋友，或是儿个亲戚，或是兄弟姐妹儿个人
共同拥有一处房产。因为这类二手房是儿人共同拥有的共有财产，所以任何一个人都无权单独处置共有的房产，不管这个人是否亲白掌握产权证和土地证。如果共同所有人里有一个人不同意转让，则转让协议在法律上归于无效，任何人未经授权和公证的程序代替其他共有人的签字在法律上都是无效的。
    提醒:当购房人遇到这样的二手房时就更应格外小心，关键要看是否所有的共有人一致同意转让该二手房，最好的方法是购房人应与所有共有人见面，了解一下具体情况。在以后就该二手房转让事宜的谈判中，应该要求所有的共有人给共有人的代表出具授权委托书。在转让协议签订时，所有的共有人都应当在协议上签字，如果有的共有人不能出席，应委托其指定的代理人代签，该代理可以是共同共有人，也可以是其他人。但该授权委托书应该是经过公证或律师见证过的法律文件，该法律文件的原件应该附在合同后面作为转让合同的附件。
    所以在购买共同拥有产权的二手房时，一定要重视法律文件的完善，千万不可轻信其他共有人口头上的承诺。
    注意事项五:
    欠物业管理费和其他费用的二手房买卖
    许女士购得某小区一套二手房。但数月后，小区物业公司给许女士一张交款通知书，写明欠交物业管理费672.8元。徐女士以该物业管理费是前业主所欠，拒绝交费，于是小区物业对许女士所住房屋进行停电、停水。为了尽快恢复正常生活，在万般无奈之下，许女士只得交了这笔上任业主欠下的管理费。
    提醒:我们知道，有物业管理的住宅小区都要收取物业管理费，包括物业管理费、水电费或煤气、取暖费等，购房人在购买这类住宅小区的二手房时就应该注意上述问题。
    在签订二手房买卖合同时，应该把物业管理费的收费标准和缴费情况、暖气费和其他收费的情况都搞清楚，最好在交易时彻底了解，以避免增加不必要的麻烦。
    注意事项六:
    已经设定抵押的二手房买卖
    根据《城市房地产抵押管理办法》，已经设定抵押的房地产，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。这就是说，已经设定抵押的房产是可以转让的，但转让的前提条件是要得到抵押权人的同意。如果未经抵押权人同意而转让，在法律上应归无效。同时购买了这种设有抵押权的房产对购买人来说也存在法律风险，一旦抵押权人要实现抵押权，购买人的风险就显现出来。怎样有效避免这种风险呢?在实际案例中，的确有人将已设定抵押的房产在未经抵押权人同意的情况下转让出去，白己获得房价款后离开，等抵押权人要实现抵押权时才知道抵押人已金蝉脱壳，
由此引起更复杂的法律纠纷。
    提醒:购买该类二手房风险防范的方法是在选好了欲购买的二手房后，要先到该房产所在地的房产管理部门去核查，看是否该房产设定了抵押，抵押权人是谁，抵押期限多长，然后应与房产所有人一起到抵押权人处获得抵押权人同意转让该房产。最好购房人能够得到抵押权人的书面同意文件。现有的《城市房地产抵押管理办法》只是强调了经抵押权人同意，而没有说明是否需书面同意，抵押房地产可以转让。
    但在实践中，最好请抵押权人出具书面同意抵押房产转让的法律文书，这样对购房人在法律上比较有保障。同时在转让协议上也要请抵押权人签字，转让协议签署完毕，抵押人和抵押权人应与购房人一起到房屋土地管理部门解除抵押协议，然后抵押人应与购房人一起办理产权过户手续。

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务