暂不上市保障房被恶意转让的赔偿标准

发布日期：2013-08-21 文章来源：互联网

案例

　　胡某与张某原系夫妻关系，男方胡某为某国家机关公务员，女方张某为事业单位员工。2007年5月双方婚姻关系存续期间，胡某单位向其出售90平方米保障性房屋一套（以下简称“A房屋”），该次售房综合考虑了张某的工龄等因素，并由其所在单位盖章，明确其享受过国家住房福利，在张某所在单位不再重复享受此待遇。该房屋产权证登记的所有权人为胡某。2008年8月，因胡某有外遇，双方经法院调解离婚，法院调解书明确：A房屋由双方共有，其中张某占三分之二、胡某占三分之一。调解离婚后，胡某、张某未去国家房屋登记管理部门办理房屋变更登记。

　　2010年5月，胡某单位再次福利分房。考虑胡某职务提升等因素，单位拟分给其110平方米房屋一套（以下简称“B房屋”），同时要求胡某将A房屋卖给本单位员工李某，售价45万元。此后，胡某与李某办理了房屋买卖手续，将A房屋过户至李某名下；同时，胡某向单位支付55万元，购买了B房屋，B房屋在国家房屋登记管理部门登记的所有权人为胡某。

　　2011年2月，张某发现胡某未经自己同意擅自出售A房屋并购买单位B房屋，经与胡某交涉未果后，同年12月向法院起诉，要求胡某赔偿恶意转让A房屋给其造成的损失共计120万元。

　　法院经审理查明，A房屋性质上属暂不上市保障性住房，即所有权人未经国家允许不能在市场上进行交易的房屋；被告将房屋出售给李某时，李某、被告所在单位均不知道被告与原告离婚并共有A房屋这一事实，也未要求被告提供证明其有完全的权利处分A房屋；A房屋周围相似品质、相同年限房屋的市场价格在3.3～3.9万元/平方米。

　　[分歧]

　　对本案如何处理，有三种意见：第一种意见认为，由于A房屋为暂不上市保障性住房，其价值无法确定，故无法衡量原告的损失，因此不能支持原告的诉讼请求。第二种意见认为，虽然A房屋为暂不上市保障性住房，但被告已将A房屋出售给李某，并获得了45万元的售房款。这表明，A房屋的价值即为45万元，故应将45万元售房款的三分之二（即30万元）赔偿给原告。第三种意见认为，应当对A房屋的价值进行评估，按照评估价值确定原告的损失，并由被告赔偿原告的损失。

　　[评析]

　　笔者赞同第三种观点，理由如下：

　　首先，原告对A房屋的共有权应受法律保护。根据2008年8月法院制作的离婚调解协议书，原告拥有A房屋三分之二的所有权。据此，原、被告之间对A房屋形成按份共有关系。根据物权法相关规定，被告擅自处分A房屋构成对原告权利的侵害。本案中，如果驳回原告张某的诉讼请求，无异于宣告原告张某对A房屋的共有权不受法律保护。

　　其次，原告对被告侵犯其对A房屋共有权的行为有权要求损害赔偿。物权法第三十七条规定，“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”本案中，被告未经原告同意，擅自处分原告拥有三分之二所有权的共有房屋，构成对原告共有权的严重侵害；对原告因此受到的损害，依物权法第三十七条规定，原告当然可以请求损害赔偿。如果按照第一种意见驳回原告的诉讼请求，相当于认为原告对他人侵犯其房屋共有权行为不能要求损害赔偿。

　　再者，暂不上市保障性房屋具有客观的价值，应以反映该客观价值的价格，而不是被告所在单位制定的售价作为被告承担赔偿责任的依据。按照第一种意见，“暂不上市保障性住房的价值无法确定”；按照第二种意见，“暂不上市保障性住房的价值为所在单位确定的‘内部交易价’”。依此逻辑，如果A房屋被他人故意或过失完全毁坏，则按第一种意见就不用赔偿；按照第二种意见赔偿45万元当然也不合理！任何财产均具有价值，否则不能称之为财产，此为基本的生活常识。在现实生活中，从可否自由交易划分，我国城市房产分为完全自由交易房产、交易受限制房产、暂不上市交易房产、禁止上市交易房产等多种。但不管是哪种房产，其均有价值，而且，在特殊时刻——如财产分割、损害赔偿等——均须要确定其价值，也能够确定其价值。为此，我国相关法律和司法解释不仅未规定“暂不上市交易房产”没有价值或评估价值，相反还明确规定只要是房屋均可由评估机构按照市场价格对房屋进行评估，以确定其价值。例如，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第20条规定：“双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。”前述第（二）项中的“房屋”当然包括各种产权性质的房屋。由于被告所在单位制定的“内部交易价格”，包括了单位对所在员工的福利，并综合考虑了单位员工及其配偶的工龄、职级、贡献等因素，并不是市场价格，因此，该“内部交易价格”不能反映A房屋的真正价值。A房屋的真正价值只能是由评估机构按照市场价格进行评估作出。相应的，被告对恶意处分A房屋的损害赔偿责任应以A房屋评估价为依据进行确定。

　　最后，只有要求被告按照A房屋市场价格进行赔偿方能实现民事责任“惩罚、预防、填补”三大基本功能，方能维护良好的民事秩序。通说认为，民事责任有惩罚、预防、填补三大功能。在损害赔偿时，前述功能必须仰赖足额赔偿方能实现。本案中，依第一、二种意见，相当于被告恶意侵害原告共有权后，不仅未受到民事制裁，相反获益了，区别仅是依第一种意见，被告获益多些；依第二种意见，被告获益少些。这不仅不能实现民事责任惩罚过错、预防不法行为、填补损害的功能，反而极可能助长和鼓励此种恶意行为。

　　综上，笔者赞同第三种意见。事实上，只有依第三种意见处理，方符合我国法律规定和有利于实现法律保护的利益和维护的民事秩序。

　　（作者单位：浙江省委党校）

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