如果商品房退房，银行房贷款怎么办？

问：用按揭贷款的方式购买了一套商品房，现在刚交房。交房时发现开发商

改变了房内的设计没有书面通知，现在和开发商交涉了很久，但双方一直未能达成一

致意见。如果我要退房，贷款怎么办？与贷款相关的事宜如何处理？ 　　

　　律师答：退房以后，按揭贷款怎么办呢？有些购房者有一种模糊的认识，即

按揭贷款是由于买房才申请的，现在不买房了，所以按揭贷款也不用还了。这种

认识肯定是不对的，购房者与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外

的，所以，解除购房合同并不同时解除贷款合同。也就是说，购房者虽然不买房

了，但因为其已从银行借贷出款项用于购房，所以与银行间的债权债务关系仍然

存在，这笔借款是一定要还的。怎么还呢？首先由于购房合同被解除，开发商从

购房者处取得的所有购房款项均应返还购房者。购房者申请的银行按揭贷款，也

是购房款的一部分，也应一并返还给购房者。然后，购房者应依据《贷款通则》

第三十二条第五款：借款人提前归还贷款，应当与贷款人协商的规定，与银行协

商，将剩余贷款本息(部分本金、利息此前已按月归还)提前还给银行。 　　

　　已抵押房屋怎样处置 　　

　　实际上，上述还款方法是一种理论上的做法，实践中很难这样操作，因为购

房者所购房屋已经向银行做抵押。如果购房者拿到这笔钱后不还给银行，银行只

能行使抵押权，拍卖或变卖已设定抵押的购房者所购房屋。但此时房屋已不归购

房者所有，处分该房屋就损害了开发商的利益，开发商绝不会吃这个亏。所以，

就只能由开发商将应退购房款分成两部分，其中属于购房者首付款的部分直接退

还给购房者，属于购房者向银行借款的部分直接交还给银行，并视为购房者已向

银行提前还款。银行依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第三十条之规

定：抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或质物返还抵押人或出

资人，借款合同终止。从而接收还款，终止借款合同。 　　


　　我国《担保法》第五十二条之规定：抵押权与其担保的债权同时存在，债权

消灭的，抵押权也消灭。 　　

　　借款合同终止后，抵押权即告消灭，当事人应办理相关解除抵押登记手

续。 　　

　　已缴保险怎么办 　　

　　以按揭贷款购买房屋时，银行一般都会要求购房者为其所购房屋办理保险，

保险受益人为贷款银行。解除售房合同势必牵涉到保险问题，由于保险法律关系

是房屋买卖关系、借贷关系之外的又一独立法律关系，所以保险问题有其自身特

点。 　　

　　《中华人民共和国保险法》第十四条规定：除本法另有规定或保险合同另有

约定外，保险合同成立后，投保人可以解除保险合同。也就是说，如果买家签订

的保险合同中没有不许退保的字样，买家在解除购房合同的同时，即可解除保险

合同。 　　

　　《中华人民共和国保险法》第三十八条规定：保险责任开始前，投保人要求

解除合同的，应当向保险人支付手续费，保险人应当退还保险费。保险责任开始

后，投保人要求解除合同的，保险人可以收取自保险责任开始之日起至合同解除

之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。 　　


　　律师认为，购房者可依据上述规定办理退保、退费手续