物业纠纷典型案例分析——小区关于部位 业主能否占用？
发布日期：2013-09-14 作者：吴振举律师
【案情回放】
2010年9月27日，李某购买了某花园小区的顶层的一套房子。
同时，鉴于该小区的顶层特殊的设计构造，李某与该房地产开发公司、及物业服务公司共同签订的《物业管理管理公约》，约定：业主不得在屋顶公共部位安装太阳能热水器，不得擅自家装设施。2012年8月，李某在自家屋顶对屋顶结构进行了小范围的改动，安装了太阳能热水器；物业公司获悉后多次劝其拆除，李某置之不理。
当年9月，李某被诉到法院。法院判决李某将安装在屋顶的太阳能热水器自行拆除，将屋顶恢复原状。
【法律分析】
1、根据2001年8月修订实施的《城市异产毗邻房屋管理规定》第6条的规定：所有人和使用人对房屋共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务。除另有约定外，任何一方不应多占、独占。所有人和使用人对房屋共有、共用部位，不得有损害其他方利益的行为。
2、本案中，被告李某在公用的楼顶空间安装热水器，违反了物业公约的规定，对建筑屋防水带来隐忧，影响到建筑物其他共有人的利益。所以李某须将太阳能热水器自行拆除，将屋顶恢复原状。
【律师提示】
1、对于公用部分，小区的业主以及物业公司不得擅自使用，须有全体业主决定。
2、对于配套设施，在土地出让合同中列为小区配套设施，不计缴地价，或房地产买卖合同中列明为小区配套设施，则其产权属于全体业主。
3、在业主签订购房合同时应当注意小区中属于全体业主的配套设施和属于开发商的配套设施，以及属于业主自己独立的设施，在行使自己的权利的同时，不得侵犯其他业主的利益。
4、对于此案，物业公司在事后通过诉讼维护权利，可以借助此案件邀请律师或法律专业人士及时的对业主进行物业常识与法律知识的普及，提升业主自觉守法、遵约的意识，利于物业管理工作的开展。
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