物业纠纷典型案例——赠送花园缩水 业主能否拆迁扩建？
发布日期：2013-09-14 作者：吴振举律师
【案情回放】
2011年9月，顾某与某房地产开发企业签订商品房买卖合同，购买一套底层住房。房地产开发商承诺向顾某提供面积为60平方米的门前花园。2012年7月房屋交付，但顾某随即发现花园面积与购房时房地产开发商承诺的不同，于是顾某将花园的院墙拆除，自行扩建至路边并另行砌院墙。物业公司发现后，要求顾某整改，顾某仍继续造院墙，双方发生冲突，物业公司提起诉讼。
根据设计图纸，顾某住房前的花园面积为30平方米，花园一边为公共绿地和道路，房地产开发企业承诺的60平方米花园面积事实上不存在。
在诉讼中，物业公司诉称：被告扩建自家花园，占用公共绿地，要求被告拆除自行搭建的院墙，将花园院墙和公共绿地恢复原状。
顾某辩称：花园面积与房地产开发企业的承诺不符，仲裁委员会也裁决小区房地产开发企业应向顾某交付60平方米的花园，因此顾某有权将现有30平方米的花园扩建为60平方米。
【法律分析】
1、《物权法》第70条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。顾某自行占用公共绿地扩建花园、搭建院墙的行为，侵犯了其他业主的合法权利。
因此根据《物业管理条例》第50条的规定：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变用途。物业公司有权要求顾某恢复原状。
2、开发商未如约提供60平米的花园，是一种违约行为，顾某可以按照合同约定另行起诉，或在法定期间提起反诉，维护自己的合法权益。
【律师提示】
根据我国《物权法》的规定，不动产所有权面积以登记为准，在未依法变更登记前，当事人不能自动享有登记区域之外的不动产所有权。例如商品房买卖合同约定面积为100平方米，实际测量登记后只有95平方米，这时购房人只有95平方米的所有权。
当业主发现开发商赠送的花园等与约定不符时，应当首先找房地产开发商了解情况，协商或诉讼解决，不应当擅自占有或改变公共建筑及公用设施，以免给自己利益造成额外损失。
当然作为开发商与物业管理企业，可以运用自己的管理与法律咨询团队，对服务小区的业主进行物业法律知识的普及，也是预防、化解与业主矛盾的很好举措。
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