房屋买卖居间合同纠纷中的“跳中介”问题

发布日期：2013-09-14 作者：张付杰律师

房屋买卖居间合同纠纷中的“跳中介”问题
房地产居间纠纷历来是司法实践中的难点，尤其是对当前房地产交易中频繁出现的“跳中介”现象。对于“跳中介”现象的认定、处理各个法院分歧较大，在一定程度上也影响到当前整个房地产中介市场的发展和规范。本律师借鉴上海法院的一些处理意见，对最常见的包括代办劳务的房屋买卖居间合同，尤其是二手房买卖居间合同（以下统称“居间合同”），提出以下意见，供参考：
1、何为“跳中介”
一般定义“跳中介”，是指一种侵害居间方合法报酬权利的行为。实践中，各种不通过居间缔约，但利用居间方提供的信息获取缔约利益，规避居间报酬支付的行为都可以称之为“跳中介”。
2、居间的偶合性
居间行为的偶合性，决定了居间活动的信息价值不是简单的供给，而是匹配。居间方带领委托人看房的行为，是提供信息的标志，能否匹配成功，是居间报酬能否收取的依据。实践中，委托人常常以居间方具有不规范操作为由终止居间关系，但之后在一定期间内仍然利用信息获取了缔约利益。在此，本律师提醒：居间方的瑕疵履行，可以通过不完全履行的违约责任制度来解决，只要委托人实际利用了信息最终完成缔约，就使得居间报酬支付的法律前提成立。还应当特别说明的是，在委托人擅自将信息告知第三人缔约的情况下，亦可认为委托人已经“消费”处分了居间方的信息价值，也属于“跳中介”情形，也应当认为居间成功，基于合同相对性原理，应当由原委托人支付报酬。
3、居间信息价值的期限性
当然，居间合同具有委托性质，也就决定了委托人具有随时终止权，且居间方提供的信息和服务也不能认定其有无限期的价值，作为委托人做出决定也需要一定时间。合理的期限也就成为了必要。根据司法实践的一般性经验，将交易人获知交易信息后的有效决策期间建议为3个月。这个期间应当是自委托人实际接受了居间信息服务时(看房完成后，而不是居间合同签订时)起算。
4、委托人的“恶性”
对于“跳中介”行为的认定，还要求存在“恶意”，以区别“跳中介”行为与合理的市场选择行为。什么是“恶意”呢？本律师认为应当从委托人在获取交易信息后(包括委托人将信息告知第三人)的一定期间内完成缔约并获益(该获益仅指不付或少付居间报酬，而非合同履行利益)角度衡量，而不是纯粹的主观衡量。如果后居间方因为委托人未接受其信息服务而减少居间报酬，亦应当肯定前居间方的部分居间报酬支付条件成就。只有在委托人没有少付居间报酬的情况下，方可以视为没有规避居间报酬的“恶意”，排除委托人另行选择居间机构行为的违法性，也就不应当认定构成“跳中介”行为。至于何为“少付”，则可以以市场一般正常情况下的居间报酬为标准来衡量。
5、“跳中介”的举证责任
居间方需举证证明委托人在接受其提供的居间信息(以带领看房完成为标志)后一定期间内脱离其服务流程而使自身或第三人缔约(交房、款项支付、产权过户申请等事实均能证明交易已发生，合同已签订)的基本事实存在，即可推定委托人获取了缔约利益，且与居间服务之间的因果关系成立。如委托人提出抗辩，则应负有证明其并未利用原居间信息使自身或第三人获益(完成缔约而未付或少付居间报酬)的举证责任，举证不能的，应承担不利后果。如委托人能证明其通过其他居间方成交，但没有因此减少支付居间报酬，又或是在该居间方提供信息之前就已知晓该信息，其缔约行为与该居间方服务没有因果联系，则可以构成对居间方报酬请求权的合理抗辩。如居间方主张委托人将其供给的信息告知第三人利用缔约的，应当由其举证证明存在第三人利用了委托人提供的来自于居间方的交易信息的合理怀疑，比如委托人与第三人的近亲属关系或以第三人名义进行的交易实际上可使委托人享有合同履行利益，如委托人提出抗辩，应当承担相应的举证责任，排除居间方提出的合理怀疑。

6、“跳中介”纠纷的法律后果
“跳中介”行为的本质认定为委托人逃避居间报酬支付义务的行为。故在此类纠纷中，对居间方的救济就应当是对居间报酬请求权的保护，而不应当进行抽象意义的劳务费酌定，也不应从一般违约责任的角度进行处理。居间方寻求救济的途径就是以合理的居间报酬为诉讼请求向法院起诉，如居间方起诉要求委托人支付约定的全额中介报酬，应该判令支持从中介报酬总额中扣除未完成的劳务报酬的金额。“跳中介”人应支付的居间报酬的基本计算方法为：1、“全跳”情形：合同约定的总中介费--代办劳务部分报酬；2、“非全跳”情形：应向前居间方支付的居间报酬(前合同约定的总中介费--前合同约定的代办劳务部分报酬)--应向后居间方支付的居间报酬(应向后居间方支付的总中介费--应向后居间方支付的代办劳务部分报酬)。如果前居间方与委托人没有明确的合同约定，则以一般市场标准的居间报酬代替“应向前居间方支付的居间报酬”。在合同没有对代办劳务部分报酬明确划分的情况下，可参照上海相关行政机关的指导价格计算。

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